I'm Leo Cheung
恒指今年必上四萬八 ! 喺我講! 你亦都冇聽錯! 其實四萬八已經好保守，雖然話仲有兩個月，但喺今次阿爺放水力度足夠，政府政策亦都請左唔少專家並且 free hand 比佢地計劃及實行，同以往出口術政策市有所不同。要谷經濟當然唔止一招啦，相信內地跟手會再出多幾招，所以恒指今年必上四萬八，2025 必見五萬五! 大家睇返標普單單今年就升左超過20%，所以恒指升得多並唔喺什麼了不起的事。 睇到依度，大家有冇心動想入市? 如果有的話請停一停，唸一唸，以上內容都喺最近幾日於各大平台或評論員在報章及youtube訪問中時常提及。你有冇懷疑過佢地講既野是否合理? 依篇文章純粹喺想試下大家在海量資訊時代的心理質素，投資喺個人的事，無理由聽一啲三唔試七既人所講”專業評論”，仲要免費提供依啲資訊比你賺錢? 佢地都喺打工嫁，自己唸下!
在 英國買樓 可以說是我們人生中做過或將會做的最昂貴物品。但是，我們可能在出價前只花了不到 30 分鐘的時間去看房子及做市場研究。其實，有很多事情可以在出價前做，而且有機會將價錢壓到最低。以下是筆者總結了多次買樓經驗的13個關鍵問題。 01 該房產放售了多久？ 這些資訊將幫助您衡量如果您想出價的話可以討價還價到什麼程度。您還應該詢問他們到目前為止是否有任何人看這層樓，是否收到任何offer以及是否願意進行談判。 房地產經紀公司 My Property Box 的主管 Marie Wilmot 表示：如果房產已經上市六個月並且已經降價，或者之前的銷售失敗了，那麼賣家可能會更願意接受比上週剛剛掛牌出售房屋並收到很多興趣的人的報價要高。 02 為什麼會被出售？ 常見原因是大屋搬細屋、細屋搬大屋或因工作搬遷。然而，如果業主離婚，這可能表明他們需要快速出售，並且願意接受低於要價的報價。不過，不要指望賣家會告訴您全部真相。 英國買樓 時，你需要讀懂字裡行間的意思，並進行自己的研究，沒有人會說他們搬家是因為他們有噩夢般的鄰居。建議你看看隔壁的花園。如果它狀況不佳，那就是危險信號! 03 賣家是連鎖 (chain) 的嗎？ 如果您是需要快速購買的買家，您可能想要避開冗長複雜的供應鏈中的賣家。在報價之前一定要了解他們的情況。 04 如果您正在看公寓，租約的剩餘期限是多少？ 如果樓齡低於 90年代，你的公寓未來將更難出售或轉按揭。 延長租約的成本可能很高，因此提前了解這會花費多少至關重要。購屋者對租賃期限越來越挑剔，一些房地產經紀人表示 120 年現在被認為很短。 請務必檢查您是否購買租賃權，如果是，租賃期限是多長以及延期需要花費多少費用。 05 熱水爐 (boiler) 有多少年了？ 如果熱水爐已經到了最後的壽命，那麼在您搬入後不久，您將面臨數千英鎊的維修或升級費用。 06 有沒有發生過水災？…
由於市場上房產短缺，英國房價 12 月連續第三個月上漲，但預計今年 (2024) 將下降。哪麼在2024年於 英國買樓 是最好時機嗎? 本週加入新年降息行列的英國最大抵押貸款機構表示，繼 11 月上漲 0.6% 和 10 月上漲 1.2% 之後，12 月房地產價格上漲 1.1%。英國一套典型的房屋現在價值 287,105 英鎊，比 11 月高出約 3,000 英鎊。 不過，月度、季度和年度成長率是由市場上房產短缺而非強勁的買家需求推動的。 經濟學家和房地產經紀人預計，隨著貸款人預計英格蘭銀行將在近五年內首次下調基本利率，經濟學家和房地產經紀人預計抵押貸款交易將在年底進一步放寬。 然而，這對許多倫敦人來說是一線希望，因為租金也將繼續上漲，在這個負擔能力遠遠超出其極限的城市，存錢變得更加困難。 同時，首都四分之三地區的平均房價現在至少是家庭收入的八倍（根據第一太平戴維斯的數據）。 這種混亂的局面使得市場評論員很難就春季銷售市場在經歷一段低迷時期後的活動水平是否會反彈達成一致。有一點是肯定的，水晶球是模糊的，難以解讀。 英國央行週四公佈的數據顯示，11 月購屋抵押貸款批准數量從 10 月的 47,900 份增至 50,100 份，顯示需求有所增強。 然而，高盛分析師估計，隨著數以百萬計的固定利率交易到期，到明年年底，英國房主將面臨抵押貸款成本增加 190 億英鎊的局面，給家庭財務帶來額外壓力。由於高利率和通貨膨脹導致抵押貸款承受能力下降，今年房價將下跌最多…
真的是垃圾政府部門的世界第一! 早前見隔離單位 僭建鐵閘 霸佔了50平方尺左右的公共走廊空間，於是向屋宇署投訴，怎料屋宇署回覆把我嚇壞! 屋宇署竟然話僭建鐵閘是建築物條例41(3)條中的豁免工程，不又是樓宇結構，又沒有阻礙大廈走火通道，所以他們不會跟進。 這樣的話，只要我不打算賣樓被訂契的話，其實我亦都可以自行霸佔公共走廊空間! 最大風險都是被指違反公契而被釘契。 基於以上內容，我再查閱一下網上新聞，發現這篇文章跟以上內容有出入: 黎文軒先後在九○年及○五年購入兩個位於觀塘功樂道的私人屋苑的相鄰單位連車位，《好報》記者近日到訪發現，有人在通道加裝鐵閘，更在閘旁安裝兩個門鈴，「私有化」約二十三平方呎的走廊面積，令其他人無法使用。以現時該屋苑最新成交的實用呎價約七千七百元計算，遭霸佔的面積價值高達約十七萬七千元。 記者翻查該大廈公契，訂明業主禁止佔用及阻塞行人路等公用地方。律師黃國桐直指，走廊位置屬大廈公用地方，黎的做法等同霸佔行為，違反《建築物管理條例》。黃又指，若鐵閘在業主未有入則的情況下違規安裝，便屬僭建物。香港註冊專業土木及結構工程師彭振聲亦指，加裝鐵閘未經申請，違反《建築物條例》，隨時遭屋宇署要求拆除。 https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20130928/00176_036.html 無論最終是否僭建，個人只想指出香港人的思維是很有問題，反觀澳門，政府清拆公共走廊僭建鐵閘和天台僭建物 https://www.gov.mo/zh-hant/news/302259/
儘管 2022 年開局良好，但隨著經濟增長和勞動力市場走強，地緣政治事件很快接管了一切。俄羅斯入侵烏克蘭推高了能源和其他商品價格，給本已通貨膨脹的背景增加了更多壓力。政治事件也主導了國內格局，一年內出現了三位總理、四位財政大臣和六次財政事件。投資者及用家都很想知道 2023英國樓市展望，先簡單在此總結一句，若果想到英國買樓的香港人沒有急切需要，可以等待市場再下跌10%才買入心頭好。 2023英國樓市展望 英國皇家特許測量師學會 (RICS) 的一份發人深省的報告顯示，隨著利率飆升和房價下跌標誌著英國 13 年的房地產市場繁榮結束，房主將難以償還抵押貸款，明年收回房屋的數量將增加。 報告稱，9 月份潛在購房者的諮詢數量連續第五個月下降，而銷售額降至 2020 年 5 月以來的最低水平，當時房地產市場在冠狀病毒大流行的早期階段幾乎陷入停滯。新的銷售指令數量持續下降——庫存水平處於歷史低位。 市場在溫和衰退的陰影下進入 2023 年，高通脹和利率上升給經濟增長帶來下行壓力。因此，房地產的環境將更具挑戰性，債務成本更高，市場預計投資量將減少。不過，這應該是一次短暫且溫和的衰退，到年底復甦的萌芽就會顯現出來。房地產投資市場將走出一段不確定時期，價格應該趨於穩定，活動應該會恢復。然而，配置股權和債務資本的條件仍將充滿挑戰，需要投資者進行調整。 對於所有資產，市場預計將繼續追求質量，而與投資者和居住者的環境目標不符的房地產將越來越被邊緣化。 文章重點 房地產市場勢頭放緩 2023 年的房地產市場無疑將動盪不安，因為已經面臨生活成本顯著增加的借款人將發現獲得抵押貸款更加困難和昂貴。抵押貸款利率在 2022 年下半年急劇上升，並將在 2023 年繼續上升，這與英格蘭銀行進一步提高基準利率一致。此外，在 2022 年 9 月 23 日的迷你預算之後，抵押貸款產品的數量急劇下降。儘管此後有所恢復，但可用的固定利率抵押貸款數量仍比預算前水平低 30%。 印花稅門檻的有利變化將持續到 2025 年，這意味著買家將節省一些前期成本。雖然，這項措施不會顯著刺激經濟活動，而且任何儲蓄都會被更高的借貸成本迅速侵蝕。 由於更具挑戰性的環境，市場預計 2023…
基於有不少香港人移民英國並在英國投資物業，即買樓收租，筆者為大家分享在英國買樓合法慳稅方法 – 即成立公司買樓。簡單來說，通過公司購買房產會給您： 全額減免抵押貸款利息（並獲得更低的稅率！） 有限的個人責任 當您想銷售時，更靈活 在英國買樓，您可以通過兩種主要方式購買和擁有購買出租投資物業。您可以以個人名義購買或使用購買出租公司來持有您的投資房產。 許多投資者選擇在公司結構下持有房產的一個關鍵原因是稅收效率。在本文中，我們將重點闡明公司結構在整個購買出租投資生命週期中提供的整體效率。 （一）購買時的好處： 印花稅土地稅（SDLT）在有限公司名稱和個人名稱中相同： 有一個普遍的誤解是，在有限公司購買投資物業時，進入成本較高，例如印花稅土地稅的稅率較高。不是這種情況。對於已經在其他地方（無論是在英國還是在全球）擁有一處房產的個人，以您自己的個人名義或在公司購買時的入場費用是相同的。 降低您未來購房的成本： 如果您在公司結構下購買您的第一個購買出租投資物業，您仍然有資格獲得首次購房的首次購房者減免，並且可能無需支付 SDLT 給定的減免計劃。 首次購房者救濟的主要條件之一是個人以前從未擁有過住宅物業。因此，如果您以自己的名義投資買房出租，您將沒有資格獲得首次購房者減免。 (2) 擁有期間的好處： 在所有權和銷售階段，公司結構也有很大的好處。 從您的稅單中扣除您的抵押貸款利息： 這裡要考慮的第一個效率是，當您在有限公司擁有財產時，您可以在計算稅款之前從利潤中扣除全部抵押貸款利息成本，從而減少您的稅單。當您以個人名義擁有房產時，您不能再這樣做了，現在這已被基本利率抵免所取代。 讓我們看一個基本的例子。假設我們每月有 3,000 英鎊的租金收入，每月 650 英鎊的抵押貸款利息成本和每月 350 英鎊的其他財產相關費用。 當使用有限公司來持有您的財產時，您可以扣除所有這些費用，在這種情況下，這將產生總計 2000 英鎊的利潤。這意味著您只需對扣除抵押貸款利息成本後的剩餘利潤納稅。 繳納公司稅而不是所得稅： 如果您以個人名義擁有購買出租物業，您將需要為租金收入繳稅，這可能會減少購買出租物業投資的利潤，特別是對高稅率納稅人而言，並降低效率投資 在為您購買出租房產而建立公司結構時，您需要繳納公司稅而不是所得稅。 您的公司利潤應繳納公司稅，重要的是目前為 19%（就最近的預算而言，對於 2023 年 4 月後利潤低於…
最近好多人研究移民，但其實有好多考慮因素。最多人想知的就是移民賣唔賣樓好? 還是出租層樓? 但又驚會大跌貶值?雖然我不知道你的物業何時購入，亦不需要詳細了解 。因為我們可以分兩點講: 第一 ， 假設現在月供2萬多元並可以每個月收租3萬元 ， 這便不用賣樓吧，主要是因為看不到香港樓有大跌或上升的原因 ， 有1萬元的價差 ， 即使香港未來經濟差 ， 由3萬下跌至2萬也需一段時間 ， 每月也有數千元被動收入 ， 所以認為不需要急於出售物業 ， 有這價差那物業應該已有利潤 ， 有營利之下也沒必要性 。 第二 ， 如果不出售香港物業 ， 到當地生活費較緊 ， 這也要也沒辦法 ， 移民便預捱苦的心理準備 ， 到那裏不是退休享受生活 ， 是需要重新適應環境 ， 到那裏要找工作 ，…
話說今次中央下令解樓荒令到地產商好緊張，仲要緊急開會急謀對策。其實香港 “樓” 是否真的 “荒”? 不是說有好多人移民到國外嗎? 每年幾萬人移民，假設有一半人在香港有層樓，以每年6萬人移出香港來計，即是話有3萬業主離開香港，以5年來計，即是有15萬業主移民並賣樓/租出物業/空置物業。這個數目雖然並不是很多，但比起每年新落成樓宇的速度絕對是有過之而無不及，為何政府不向這班移民到國外的人開刀，向他們徵收”移民稅”或將他們香港永久身份移除? 香港真的有樓荒嗎? 首先，個人覺得區區幾萬個單位再加上一些空置單位都未能解決住屋問題，因為屠文使者估計政府的目標並不是這麼簡單，中央要的是人人有屋住，人人有飯開，做到長遠的安居樂業，這樣香港人人人都可以置業，當大部份人置到業就不想做出一些令政治或經濟出現的負面行為，令人民跟政府的利益緊扣在一起，以達至長治久安。你看看新加坡，每個人都可以很輕易置業，街上亦好少人”攪事”。 所以現在中央要解決的不是單純房屋的供給問題，而是一個很長遠的政治問題。你可能會問，若果要解決政治問題，不是應該由政策入手嗎? 為什麼要向地產商發出信號? 這是因為大家都知香港是地產商隻手遮天，它們亦有不少土地儲備，賣樓的定價亦是它們主導，若果單純由政府找土地並建公屋，這條路根本不能達到長治久安的目標，大家只要回顧一下過往10年的房屋政策就知道吧! 現在恒大事件及共富的政策下，相信地產商會開始驚，並且一起想方法解決樓荒問題。 解決樓荒方案 – 收購業權簡單舊樓 + 維園地下城 哪地產商可以做到什麼? 難道要他們不賺錢地賣樓? 若果平賣要賣幾多錢? 有沒有其它方法? 這就是今次屠文使者想探討的問題。下面提供2種方案: 其實香港現時有不少超過50年樓齡的舊樓，個人覺得地產商可以加快收購及重建這些舊樓，雖然舊樓有很多業權問題, 經過詳細資料搜集及研究後, 我發現銅鑼灣灣景樓一帶的舊樓是眾多舊樓的首選，原因是灣景樓業權有一半是來自同一業主, 收購起來會容易得多, 加上地點的面積十分之大，現時的樓層並不多，最高都是二十層左右，若果進行聯合收購應該可以發展到一個比現時多出最少3-5倍單位(以每個400呎來計)的大型的屋苑。再進一步擴展就是大坑一帶的舊樓，不過業權問題沒有灣景樓簡單。 從上面的會議紀錄可見, 業主戶數只有11個, 但卻代表了76.4%的業權, 輕易超過了政府最新強拍門檻的75%。 單單重建並不夠，周邊配置亦一樣重要。地產商可以跟政府共同發展計劃已久的 “維園地下城”及維園地鐵站或圖書館站，雖然這跟解決樓荒好像沒有直接關係，但是可以帶動人口到這些地區置業，同時間可以將銅鑼灣密集的人口分散到這些地區，並且解決交通不便及劑塞的問題。 當然，對地產商來說，地下街的商業價值比起住屋價值更加巨大，即使賣樓比市價便宜了，但地下街的租務一定更有吸引力，加上以PPP型式去跟政府合作開發，絕對是行得通的。在日本東京或韓國首爾大家都可以看到地下街的成果，對香港旅遊業又多一個購物地點，政府會say no嗎?
抽唔抽柏傲莊3期? 若果你有抽1期同2期但唔成功，咁你一定要抽3期，因為佢地點最靚，個景最靚。但係如果你冇抽過的話，咁不如睇左柏傲莊3期個價單先講! 因為好易就過一千萬，做唔到呼吸plan! 柏傲莊3期價單–> 按此