儘管 2022 年開局良好，但隨著經濟增長和勞動力市場走強，地緣政治事件很快接管了一切。俄羅斯入侵烏克蘭推高了能源和其他商品價格，給本已通貨膨脹的背景增加了更多壓力。政治事件也主導了國內格局，一年內出現了三位總理、四位財政大臣和六次財政事件。投資者及用家都很想知道 2023英國樓市展望，先簡單在此總結一句，若果想到英國買樓的香港人沒有急切需要，可以等待市場再下跌10%才買入心頭好。
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2023英國樓市展望
英國皇家特許測量師學會 (RICS) 的一份發人深省的報告顯示，隨著利率飆升和房價下跌標誌著英國 13 年的房地產市場繁榮結束，房主將難以償還抵押貸款，明年收回房屋的數量將增加。
報告稱，9 月份潛在購房者的諮詢數量連續第五個月下降，而銷售額降至 2020 年 5 月以來的最低水平，當時房地產市場在冠狀病毒大流行的早期階段幾乎陷入停滯。新的銷售指令數量持續下降——庫存水平處於歷史低位。
市場在溫和衰退的陰影下進入 2023 年，高通脹和利率上升給經濟增長帶來下行壓力。因此，房地產的環境將更具挑戰性，債務成本更高，市場預計投資量將減少。不過，這應該是一次短暫且溫和的衰退，到年底復甦的萌芽就會顯現出來。房地產投資市場將走出一段不確定時期，價格應該趨於穩定，活動應該會恢復。然而，配置股權和債務資本的條件仍將充滿挑戰，需要投資者進行調整。
對於所有資產，市場預計將繼續追求質量，而與投資者和居住者的環境目標不符的房地產將越來越被邊緣化。
文章重點
- 由於購房者在 2023 年面臨更具挑戰性的背景，房地產市場的活動將會減少。即便如此，儘管市場預計銷售額將低於長期平均水平，但市場將避免活動出現“斷崖式”下滑。
- 與更廣泛的經濟放緩相一致，市場預計價格將在 2023 年和 2024 年適度下跌。但更嚴格的抵押貸款監管（自 2014 年以來）將在一定程度上使房地產市場免受大規模不良銷售的影響。沒有這種“供應衝擊”應該可以防止價格大幅下跌。
- 相比之下，租賃行業將保持極其強勁。銷售市場面臨的挑戰將提振本已強勁的租戶對建房出租 (BTR) 和共居生活的需求。這種強勁的租金增長也將部分減緩整個行業的收益率擴張。
- 在供需嚴重失衡的推動下，2023 年租金增長將繼續強勁。更廣泛的通脹也可能推高租金，特別是對於簽訂與通脹掛鉤的租賃協議的租戶而言。然而，經營者對其租戶負有責任，需要對增加的生活成本極為敏感。
- 對按需建造和共享居住的投資需求將保持強勁。但是，定價將進行調整以反映更高的利率環境。充滿挑戰的銷售市場將為單戶建房出租投資者提供機會。然而，高昂的建設成本通脹將繼續阻礙 2023 年初的遠期融資可行性。
房地產市場勢頭放緩
2023 年的房地產市場無疑將動盪不安，因為已經面臨生活成本顯著增加的借款人將發現獲得抵押貸款更加困難和昂貴。抵押貸款利率在 2022 年下半年急劇上升，並將在 2023 年繼續上升，這與英格蘭銀行進一步提高基準利率一致。此外，在 2022 年 9 月 23 日的迷你預算之後，抵押貸款產品的數量急劇下降。儘管此後有所恢復，但可用的固定利率抵押貸款數量仍比預算前水平低 30%。
印花稅門檻的有利變化將持續到 2025 年，這意味著買家將節省一些前期成本。雖然，這項措施不會顯著刺激經濟活動，而且任何儲蓄都會被更高的借貸成本迅速侵蝕。
由於更具挑戰性的環境，市場預計 2023 年的潛在買家群體會減少。這可能會隨著幫助購買計劃的結束而加劇，該計劃自 2013 年啟動以來平均每年促成 40,000 套房屋的銷售. 儘管並非每個使用該計劃的人都必須這樣做，但市場發現如果沒有該計劃，可能會導致未來每年新屋銷量下降 25,000 伙。
綜合所有因素，市場預計銷量將低於長期平均水平。儘管如此，經濟背景遠比全球金融危機期間有利，在此期間房屋銷售量仍平均約為每年 730,000 套
由於全球金融危機後更嚴格的抵押貸款監管要求借款人在 7% 左右的利率下進行“壓力測試”，因此房地產市場應該在一定程度上受到更高利率環境的保護。儘管英格蘭銀行取消了監管要求，但個別貸方仍在執行自己的壓力測試。
這些更嚴格的規定意味著現有業主仍然能夠償還抵押貸款，一旦通脹得到控制，壓力就會減輕。貸方還將提供靈活性，使收回成為絕對的最後手段。因此，應將不良銷售水平降至最低，這樣市場就不會出現“供應衝擊”。這應該會保持價格底線。
也就是說，更廣泛的經濟前景為房價溫和下跌創造了條件。然而，按照歷史標準，預計這次衰退將相對溫和。相對於以往的經濟衰退，目前對失業率的預測也低得多。總的來說，市場預測英國房價可能會在 2023 年下跌 3%，並在 2024 年進一步下跌 1%。然後市場預測隨著經濟復甦和較低的通脹使利率回落，將出現強勁反彈。
租金保持堅挺，但價格將調整
銷售市場面臨的困難將支持租賃市場的持續增長。例如，由於沒有 Help to Buy 計劃和更高的借貸成本，許多潛在的首次購房者將留在租賃行業。這將維持已經非常高水平的租戶需求。
2022 年，高需求大大超過供應，導致租金上漲創歷史新高。這在一定程度上也是由於整體通貨膨脹傳遞給了租戶。這兩者都將繼續，市場預測 2023 年租金將強勁增長 4%，到 2024 年將升至 5%。這些都是市場預測，而建房出租行業有可能超越這一水平。也就是說，運營商對其租戶負有責任，並且需要對增加的生活成本極為敏感。
就投資市場而言，多戶型和單戶型的按租建房需求將保持強勁。然而，鑑於更廣泛的利率背景，收益率可能會擴大，儘管這將在一定程度上受到強勁租金增長的限制。更具挑戰性的銷售市場將提供更多的投資機會，尤其是在房屋建築商尋求降低風險計劃的獨戶住宅領域。儘管如此，在建築成本通脹下降並企穩之前，遠期融資交易的可行性仍將充滿挑戰。
共同生活勢頭繼續
共享生活將在 2023 年繼續受到關注。更多計劃現已完成並投入運營，這為支持投資評估提供了證據。此外，反映租戶需求極高的總體趨勢，已完工的共享生活計劃已迅速出租並錄得高入住率。這為現有投資者和希望進入市場的投資者提供了進一步的安慰。
在市場最近的報告中，市場強調了倫敦計劃的 H16 政策如何幫助使首都的共同居住權正式化。作為該政策一部分的空間標準諮詢結果也將於 2023 年第一季度公佈。這應該會從規劃的角度為該行業提供進一步的清晰度。鑑於高昂的建築成本通脹和繁重的 S106 付款，將現有資產（如酒店和旅館）重新定位為 Co-Living 將在 2023 年仍然是該行業的一個有吸引力的特徵。
