香港在2019年度過了艱難的時光，包括經濟疲軟，中美之間持續的貿易戰以及暴力抗議的影響。2020年，這座城市面臨著與 COVID-19 在全球蔓延並迫使國家和地區陷入封鎖的困境。話雖如此，儘管發生了這些動盪，香港仍然保持了韌性。自2003年以來，香港房地產市場上的私人住宅價格指數上漲了六倍。從2019年5月起，價格下降了僅4％，直到抗議活動爆發並開始爆發 COVID-19 大流行。需求的主要來源是低利率和土地的嚴重短缺。話雖如此，我們將在 2021 年進入未知領域。在本文中，我與大家分享我對 2021 年 香港樓市 的預測。
內容目錄
文章涵蓋的主題：
- 往年香港房地產市場
- 2019年香港樓價
- 2020年市場如何受到COVID-19大流行的影響？
- 為什麼香港的物業這麼貴？
- 2021年香港的房地產市場將如何發展？
- 在香港購買物業是否是一項良好的投資？
2021 年之前的 香港樓市
香港擁有全球最昂貴的房地產市場，表現優於新加坡和悉尼。
房地產價格上漲了兩位數，這使得許多當地人無法使用房地產。截至2020年，房屋平均價格超過120萬美元，這簡直令人難以置信。
從實際價格上漲來看，2018年第二季度價格同比上漲13.5％，略高於2018年第一季度的價格上漲。
同時，根據高力國際的說法，每筆交易的平均銷售額增長了8.4％。
高力國際還報告說，與2017年相比，2018年住宅單元的供應量增長了12％。豪華住宅租金在2018年增長了4％。
如今，您可以在許多歐洲國家/地區以與香港28平方米的公寓相同的價格購買10居室的房屋。此外，胡志明市每平方米的平均價格僅為香港的14％。
2019年香港樓價
從實際價格水平來看，2019年4月每平方米的平均價格約為22,507美元，幾乎是新加坡均價約11,442美元的兩倍。
十多年來，房價一直強勁增長，但2016年由於抵押貸款利率上調而短暫下滑。我們還在2018年下半年和2019年看到價格下降。中原城市領先指數CCL顯示了1996年至2019年8月的價格上漲，這是不言而喻的。
政府除了採取監管措施外，沒有其他解決方案，許多香港人將目光投向了海外房地產市場，包括曼谷，大阪和胡志明市，僅舉幾例。
2019年市場放緩
由於政治動盪和持續的抗議活動，市場在2019年降溫。儘管中國內地買家減少，但市場仍然具有令人驚訝的彈性。
根據星展銀行的數據，自2019年6月動亂開始以來，二級市場的價格已下跌7.7％。
二手市場的住宅房地產價格比2019年6月社會運動之前的峰值下降了7.7％，年初至今為1.3％
10月中旬，政府出台了新的抵押貸款規則，對市場產生了積極影響。根據Midland Realty的數據，在二級市場上，銷售量增加了一倍以上，因為首次購房者發現更容易擁有房產。
2020年市場如何受到COVID-19大流行的影響？
由於本地人在動盪時期尋求可靠的投資選擇，香港的住宅房地產市場仍然保持了驚人的彈性。
根據萊坊（Knight Frank）的說法，由於失業率上升以及經濟處於衰退之中，房地產市場仍將承受壓力。
該跨國公司認為，到2020年價格將下降5％左右，而我們將在2021年開始復蘇。這一切都取決於何時開放邊界以及何時經濟能夠再次正常運行。
話雖這麼說，商業房地產市場還不如住宅同上市場具有彈性。店舖租金和商業房地產價格繼續下降。
2021年 香港樓市 將如何發展？
失業率達到十五年來的最高水平，達到近6％，與此同時，香港的經濟將在2020年收縮約-8％。
這也將在2021年對市場產生影響，但分析人士認為，價格將在2021年保持穩定，沒有重大的損益。
一個重要的因素還在於香港是否會向中國大陸開放，在那裡COVID-19在北京等郊區的郊區有所減少，但總體上保持穩定。
隨著消費和對市場的信心增強，中國大陸的經濟強勁反彈。
標普香港的分析人士認為，失業率將在2021年進一步上升，這將繼續嚴重影響市場。國泰航空決定裁員時，住宅房地產市場遭受重創可以說明這一點。
經濟的反彈和資產價格的上漲將在很大程度上取決於香港何時開放邊界和停止封鎖。從這個角度來看，很難說香港何時以及如何恢復市場實力。
星展銀行是新加坡最大的銀行之一，它認為住宅進程將在2021年保持平穩，經濟將繼續萎縮。
如果很有可能在2021年第一季度對中國大陸開放邊界，則GDP可能反彈高達4.0％，這對 香港樓市 是有利的。
為什麼香港的物業這麼貴？
對於投資者和企業家來說，香港是一個吸引人的地方。通常被稱為亞洲的皇冠上的明珠，您可以享受世界上最低的稅率和許多其他優惠。
下面我列出了目前香港房價如此昂貴的主要原因。
空間不足和對房地產的高需求
與此同時，由於土地供應和供應稀缺，香港對房地產的需求很大。
它是世界上人口最稠密的地區之一，每平方公里約有7,000人。在諸如觀塘等一些受歡迎的地區，密度達到每平方公里60,000人。
世界經濟論壇的圖表顯示了世界上人口最稠密的國家和地區，香港位居第四。
土地對房地產開發商而言是昂貴的
香港政府控制著所有土地，個人購買者和公司可以租賃土地50年。政府通過所謂的招標程序租賃土地，出價最高的人獲得了租賃權。
由於開發商很難競標獲得土地，這一競標過程導致了天價。當然，開發商需要提高房地產價格才能獲利。
給你一個例子，新鴻基地產是一家總部位於香港的開發商，並取得131000平方米的住宅用地在香港舊機場啟德3.2美元十億，創造了一個歷史新高紀錄。
在過去的幾年中，我們已經看到來自中國大陸的幾家主要開發商也進入了香港市場。這些公司以高價將許多傳統開發商趕出市場，這也導致房地產價格上漲。
個人財富
香港是世界上最富有的地區之一，人均GDP約為47,000美元。
有一個上層階級，有很多錢可以投資。結合大量外國富商，尤其是來自中國大陸的富裕外國投資者，您可能會明白。
高租金收益
以前，由於租金收益高，外國投資者湧向香港市場。但是，租金收益率目前正在下降，到2020年7月，大型房屋的租金收益率下降至1.8％。以下是摘要：
- 2005年– 5.3％
- 2010年– 4％
- 2015年– 2.9％
- 2018年– 2.6％
- 2019年9月– 2.4％
- 2020年7月（大型房屋）– 1.8％
在香港購買物業是否是一項良好的投資？
香港的收益率是該地區最低的，而房地產市場則是世界上估值最高的國家，因此，目前並不是理想的投資目的地。
該地區還有許多其他城市，它們提供更高的收益率和更好的投資機會。
最近，香港的排名下降是有原因的，它為新加坡，胡志明市和東京等地提供了空間。
從歷史數據，近期的政治動盪，中美之間持續的貿易戰以及經濟放緩的趨勢來看，持續下跌的可能性很大。
也就是說，市場具有彈性，價格並未大幅下降。直到2018年末，政府對外國人徵收了30％的新印花稅，但價格保持穩定甚至上漲。
許多人認為，對香港市場最大的威脅是中美之間的全球貿易戰，這是香港經濟高度依賴的戰爭。
隨著貿易關係的惡化，香港在國際貿易中扮演中間人的角色，這使其成為Bloomberg 所形容的 最脆弱的經濟體。
對於某些投資者來說，這可能會使香港成為一個沒有吸引力的市場。對於香港在2021年是否是房地產投資的好地方的問題，我的回答仍然是“否”。
