在Covid-19之前，泰國房地產 需求就在減弱。這有點奇怪，因為豪華公寓的租金收入具有吸引力，曼谷是區域樞紐。實際上，住宅房地產價格繼續上漲，但交易量卻下降了，新建築數量也在下降。泰國持續的政治不確定性會給市場錦上添花嗎？
在贏得2019年3月的選舉之後，總理巴育（Prayuth Chan-o-cha）（他於2014年5月領導從總理英拉·西那瓦（YingluckShinawatra）手中奪取了政權）宣布該國現在將作為正常的民主國家運轉。但是，大多數有實力的內閣職位仍然由巴育斯的軍事政府前任成員擔任，軍方保留了任意拘留的權力，過去這種權力被用來使批評家沉默。
此外，新憲法確保，國家軍事與控制委員會（NCPO）的成員（軍政府的正式名稱）在其統治期間對任何侵犯人權行為不承擔責任。
根據泰國銀行（BoT）的數據，看似無視政治的泰國獨立屋平均價格在截至2020年第一季度的一年中上漲了5.1％（實際價值為5.3％）。按季度計算，第一季度202o的房價上漲了2.3％（實際價值為3.1％）。
- 到2020年第一季度，公寓價格上漲了4.4％（實際價值為4.6％），比去年的1％的增長大幅提高。但是，在最近一個季度中，公寓價格環比下降了1％（實際價為-0.3％）。
- 聯排別墅價格在2020年第一季度同比上漲4.9％（實際價格為5％），此前2019年第四季度同比上漲5.8％，第三季度為2.2％，第二季度為3.4％，第一季度為7.3％。在最近一個季度，聯排別墅價格上漲了2.8％（實際價格為3.6％）。
土地價格也在上漲。土地價格指數在2020年第一季度同比增長3.7％（實際價值為3.9％），高於2019年第一季度的3％的年度增長。
儘管房地產價格上漲，但市場實際上並不樂觀。住宅建設疲軟，部分解釋了房價為何繼續上漲。
根據BoT的數據，2019年全國共管公寓註冊量同比下降30.3％，至70,841套，與2018年增長40％形成鮮明對比。根據BoT的數據，土地和房屋交易同比下降11.6％至約1.01萬億泰銖（326.1億美元），而2018年增長7.7％，曼谷大都會及周邊地區的新住房總數同比下降14.7％。根據BoT，到2019年將達到111,657輛。同期，大都市的新公寓和共管公寓數量暴跌27.3％，至53,163套。
為了刺激需求，英國央行最近放寬了抵押貸款的按價值計算的法律規定。2020年1月生效：
- 價值低於1000萬泰銖（合32.4萬美元）的首套房抵押最高LTV比率從100％提高至110％；
- 保留了第二套房屋抵押貸款的最高LTV比率，但第一套房屋抵押貸款的最短服務期限從3年縮短到2年；
- 價值超過1000萬泰銖（合32.4萬美元）的首套房按揭的最高LTV比率從80％提高至90％。
近期需求疲軟的另一個因素當然是Covid-19由於嚴酷的封鎖而達到了本地和國外需求。泰國政府已禁止入境國際商業航班直到2020年6月底。根據泰國旅遊局的數據，遊客到訪人數可能會下降近三分之二，降至1400萬人，而2019年這一數字為創紀錄的3980萬人次。
來自中國大陸和香港的投資者佔外國對公寓市場需求的近一半。來自美國，新加坡，台灣，日本和英國的人也是大投資者。
由於Covid-19，國家經濟和社會發展委員會（NESDB）預測GDP收縮5％至6％。2020年第一季度收縮了1.8％，是2011年第四季度以來的最大跌幅。作為回應，泰國銀行在5月將基準利率降低了25個基點，至創紀錄的低點0.5％，這是今年以來第三次降息。
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泰國房地產 – 沒有樓市泡沫
泰國當然沒有房地產泡沫。根據住房商業協會（HBA）主席IssaraBoonyong的說法，低於300萬泰銖（合97,122美元）的低層住房存在實際需求，而非投機需求，佔市場的70％。其餘30％的需求來自投資者，他們購買房屋以產生租金收入。
| 單棟房屋價格，年度變化（％） | ||
| 年 | 標稱 | 通貨膨脹調整後 |
| 2009年 | 2.5 | -1.0 |
| 2010年 | 1.8 | -1.3 |
| 2011年 | 2.3 | -1.2 |
| 2012年 | 7.4 | 3.7 |
| 2013年 | 5.0 | 3.3 |
| 2014年 | 6.5 | 5.9 |
| 2015年 | 1.1 | 2.0 |
| 2016年 | -0.4 | -1.5 |
| 2017年 | 4.0 | 3.2 |
| 2018年 | 3.8 | 2.9 |
| 2019年 | 5.3 | 4.9 |
| 資料來源：泰國銀行（BoT），《全球房地產指南》 |
從2008年到2018年，房價上漲了39.3％（實際增長16.7％）。在2019年，房價比去年同期增長了5.3％（實際價值為4.9％）。
較大的公寓產生更多
根據2019年6月進行的《全球房地產指南》研究，曼谷的租金收益率良好，介於5.0％至8.0％之間。在過去三年中，我們已經看到中型公寓（120平方米）的收益率。調查顯示，這些公寓位於曼谷的高檔住宅區，其中包括Sukhumvit Road，Silom，Sathorn，Riverside，Rama III和Central Lumpini。
在大多數國家/地區的主要城市中，較小的公寓比較大的公寓獲得更高的租金收益。在曼谷並非如此。曼谷中心位置的一套60平方米的公寓現在的總租金收益約為5.6％，而一棟120平方米的公寓。m公寓也位於市中心，總租金收益率約為8.0％。
高端市場的收益率有所上升，儘管自去年以來，諸如250平方米的超大型收益率已經下降。
銷售交易量進一步下降，國外需求減少
儘管有這些明顯的積極因素，2019年土地和房屋交易同比下降11.6％，而2018年錄得7.7％的增長。
去年，泰國所有地區的交易量均下降：
- 在中部地區，這使得周圍的需求的三分之二，交易在2019年同比下降了11.9％，至THB 653.8十億（US $ 21.17十億）
- 在東部地區，交易同比下降12.6％至118.69泰銖十億（US $ 3.84十億）
- 在東北地區，交易額同比下降12.6％至825.4億泰銖（26.7億美元）
- 在北方地區，成交下降了12.4％的同比toTHB 80.98十億（US $ 2.62十億）
- 在南部地區，交易額同比下降4.2％至712.4億泰銖（23.1億美元）
由於COVID-19對國外訪問的影響，預計需求將進一步下降。
住宅建設活動減弱
同時，住宅建設仍然疲軟。根據BoT的數據，2019年全國共管公寓註冊量同比下降30.3％，至70,841套，與2018年增長40％形成鮮明對比。
在2019年期間：
- 在曼谷大都會，公寓註冊量同比下降近26％至42,081套
- 在其他省份，公寓註冊量同比下降超過36％至28,760套
相比之下，該國的土地開發許可證在2019年同比增長了11.2％，達到91,193個單位。這些許可證大多數位於其他省份。曼谷大都會地區的土地開發許可去年同比下降了26.8％，至13,359個單位。
曼谷大都會的新住房數量下降的一個例外是新住房項目的發布，其數量微增1.4％至38,251套。去年，自建住房同比增長1.2％至20,243套。
2020年第一季度給住宅建築行業帶來了希望，整個國家的公寓註冊量同比顯著增長47.6％。但是由於Covid-19的限制和鎖定，活動在第二季度停止了。
抵押貸款；利率下降
近年來，低利率推動了房地產需求。繼過去十個月降息四次之後，泰國銀行於2020年5月將基準利率又下調了25個基點，至創紀錄的低點0.5％。
泰國抵押貸款市場規模在2019年增長至約GDP的18.3％，略高於2018年佔GDP的18％和十年前佔GDP的13.8％.BOT稱，2019年個人住房信貸同比增長5.4％。2020年第一季度，個人住房信貸和未償還的房地產信貸總額分別分別同比增長3.9％和5％。
2016年，政府啟動了“ Baan PrachaRath”計劃，要求包括政府住房銀行，政府儲蓄銀行和Krungthai銀行在內的國有銀行向印度提供總計700億泰銖（22.7億美元）的軟貸款。住房開發商（融資前）和中低收入購房者（融資後）。
其中，300億泰銖（9.72億美元）的貸款提供給房地產開發商，而其餘的400億泰銖（13億美元）則分配給以不超過150萬泰銖（48,600美元）的價格購買住宅的公民。
然後在2018年，政府住房銀行啟動了100萬套的低成本住房項目，為低收入家庭提供了購買經濟適用房的機會。該項目已延長至2020年12月，已向6,300多人提供了價值43億泰銖（1.392億美元）的貸款。計劃在去年批准價值100億泰銖（3.237億美元）的額外貸款。
外國房屋所有權規則
外國人不能在泰國購買土地，只能購買公寓和公寓。外國人最多只能占公寓單元業主的40％。但是，外國人可以購買整棟建築物，減去建築物所在的土地。
近年來，泰國法律的微小變化使非居民可以進一步開拓泰國房地產市場。外國人可以擁有30年的可續約租賃，根據該合同，買方可在土地局登記選擇權，可以無限期續簽租賃合同，續約30年。
但是，這種租賃安排存在嚴重的缺陷。續租不能註冊，並且對物業購買者無效。承租人不能（未經出租人同意）轉租，出售或轉讓其權益。
另一種選擇是成立一家私人有限公司，將泰國和外國所有權混合在一起，外國所有權不超過49％。公司被允許擁有土地。外國國民可以通過使用泰國股東的法律授權書，將控制權移交給外國董事或將更大的投票權分配給外國合夥人來控制公司。這是一條有效且久經考驗的路線，最常被外國人採用。律師的幫助非常重要。
外國人還可以在投資委員會批准的項目中至少投資4000萬泰銖（合130萬美元）。然後，他們將被允許購買最多1個Rai（1600平方米）的土地。
冠狀病毒大流行打擊泰國經濟
隨著冠狀病毒的爆發在全球範圍內關閉，泰國的依賴旅遊業的經濟在2020年第一季度比去年同期萎縮了1.8％，是2011年第四季度以來的最大降幅。國家經濟和社會發展委員會（NESDB）將其2020年的預測下調至從先前預測的1.5％到2.5％的增長縮水了5％到6％。從2013年到2019年，經濟年均增長3％。
除了旅遊業的急劇下降外，另一個重要的經濟驅動因素，出口在5月份急劇下降了22.5％，至162.8億美元，這是十年來最大的同比下降，其中汽車和電腦。由於泰銖堅挺和中美貿易戰，2019年出口已經下降了2.7％。
最近，BoT和泰國商會大學國際貿易研究中心預測，今年出口將收縮7.1％。
“在最嚴重的情況下，即冠狀病毒Covid-19危機超過9個月（到2020年9月），泰國商會大學預測，今年出口可能收縮7.1％，而實際出口量貿易額縮水了174.2億美元，或5577.2億泰銖，”國際貿易研究中心主任AatPisanwanich說。
在過去的一年中，泰銖兌美元匯率小幅下跌了0.9％，至2020年5月的平均匯率為32.083泰銖= 1美元，但仍不足以抵消2015年至2019年的19.2％的漲幅。
民主破裂
在贏得2019年3月的選舉後，總理巴育（Cray-Chan-o-cha）正式辭職於2019年7月擔任軍政府首腦，並宣布該國在經過五年的軍事統治後現在將成為正常民主國家。
“泰國現在是一個完全民主的國家，實行君主立憲制，並由議會選舉產生，” Prayuth說。“所有問題通常將在不使用特殊權力的民主制度的基礎上解決。”
但是在大選將近一年之後，批評者認為泰國的政治局勢變得更加複雜，其他人則將其視為民主與威權主義的混合體。
新的內閣就職後，在沒有監督的情況下就賦予了自己清掃權的軍政府解散了。但是，大多數強大的內閣職位是由前巴魯埃特軍事政府成員擔任的。實際上，帕瑞斯（Prayuth）還擔任新政府的國防部長。軍方還保留了任意拘留的權力，過去曾使用這種權力使評論家沉默。
在2019年3月大選期間當選的國會任命的軍事任命參議院和親軍事政黨的支持下，帕瑞斯被保留為總理。這場有爭議和違規行為的選舉是根據軍政府制定的新憲法和法律進行的，旨在使已建立的政黨處於不利地位，並阻止任何一個政黨贏得明顯多數。
而且，新憲法或多或少確保了全國和平與秩序委員會（NCPO）的成員，即統治該國的軍事政府的正式名稱，不會對在其統治期間實施的任何侵犯人權行為負責。
泰國軍方於2014年5月從民選政府手中奪取了政權，這是自1932年君主專制結束以來的第12次軍事政變。在現任總理帕瑞斯（Prayuth）的領導下，政變是在對執政的普泰黨和前泰國政黨進行了數月抗議之後進行的總理英拉·西那瓦（PM YingluckShinawatra）。在解散政府和參議院後，NCPO將行政權和立法權賦予其領導人，並控制了司法部門。宣布了全國戒嚴和宵禁；禁止政治聚會；反對派領導人和激進分子被捕；並且實施了媒體和互聯網審查制度。
泰國房地產 – 2021年展望
到2021年，新供應單位的數量預計將增長11.9％，住房價值將增長3.9％。房地產中的銷售單位將增加4.1％，公寓可能會激增25.1％。
共管公寓的銷量幾乎下降了一半，導致2020年下半年剩餘供應。REIC預計，今年年底，REIC將從2019年的301,098套增加6.1％至2020年的319,528套。
由於許多項目的啟動，泰國的住房市場在2021年將使剩餘的單位銷售量增長6.3％，增值4.8％。考慮到外國需求仍然落後，公寓市場將增長16.5％。
同時，根據泰國中央銀行的最新國內生產總值預測，今年經濟收縮6.6％，2021年增長3.2％。
