Category: 樓市行情

最近好多人研究移民，但其實有好多考慮因素。最多人想知的就是移民賣唔賣樓好? 還是出租層樓? 但又驚會大跌貶值?雖然我不知道你的物業何時購入，亦不需要詳細了解 。因為我們可以分兩點講: 第一 ，  假設現在月供2萬多元並可以每個月收租3萬元 ， 這便不用賣樓吧，主要是因為看不到香港樓有大跌或上升的原因 ， 有1萬元的價差 ，  即使香港未來經濟差 ， 由3萬下跌至2萬也需一段時間 ， 每月也有數千元被動收入 ， 所以認為不需要急於出售物業 ，  有這價差那物業應該已有利潤 ， 有營利之下也沒必要性 。 第二 ， 如果不出售香港物業 ， 到當地生活費較緊  ， 這也要也沒辦法 ， 移民便預捱苦的心理準備 ， 到那裏不是退休享受生活 ， 是需要重新適應環境 ， 到那裏要找工作 ，…

話說今次中央下令解樓荒令到地產商好緊張，仲要緊急開會急謀對策。其實香港 “樓” 是否真的 “荒”? 不是說有好多人移民到國外嗎? 每年幾萬人移民，假設有一半人在香港有層樓，以每年6萬人移出香港來計，即是話有3萬業主離開香港，以5年來計，即是有15萬業主移民並賣樓/租出物業/空置物業。這個數目雖然並不是很多，但比起每年新落成樓宇的速度絕對是有過之而無不及，為何政府不向這班移民到國外的人開刀，向他們徵收”移民稅”或將他們香港永久身份移除? 香港真的有樓荒嗎? 首先，個人覺得區區幾萬個單位再加上一些空置單位都未能解決住屋問題，因為屠文使者估計政府的目標並不是這麼簡單，中央要的是人人有屋住，人人有飯開，做到長遠的安居樂業，這樣香港人人人都可以置業，當大部份人置到業就不想做出一些令政治或經濟出現的負面行為，令人民跟政府的利益緊扣在一起，以達至長治久安。你看看新加坡，每個人都可以很輕易置業，街上亦好少人”攪事”。 所以現在中央要解決的不是單純房屋的供給問題，而是一個很長遠的政治問題。你可能會問，若果要解決政治問題，不是應該由政策入手嗎? 為什麼要向地產商發出信號? 這是因為大家都知香港是地產商隻手遮天，它們亦有不少土地儲備，賣樓的定價亦是它們主導，若果單純由政府找土地並建公屋，這條路根本不能達到長治久安的目標，大家只要回顧一下過往10年的房屋政策就知道吧! 現在恒大事件及共富的政策下，相信地產商會開始驚，並且一起想方法解決樓荒問題。 解決樓荒方案 – 收購業權簡單舊樓 + 維園地下城 哪地產商可以做到什麼? 難道要他們不賺錢地賣樓? 若果平賣要賣幾多錢? 有沒有其它方法? 這就是今次屠文使者想探討的問題。下面提供2種方案: 其實香港現時有不少超過50年樓齡的舊樓，個人覺得地產商可以加快收購及重建這些舊樓，雖然舊樓有很多業權問題, 經過詳細資料搜集及研究後, 我發現銅鑼灣灣景樓一帶的舊樓是眾多舊樓的首選，原因是灣景樓業權有一半是來自同一業主, 收購起來會容易得多, 加上地點的面積十分之大，現時的樓層並不多，最高都是二十層左右，若果進行聯合收購應該可以發展到一個比現時多出最少3-5倍單位(以每個400呎來計)的大型的屋苑。再進一步擴展就是大坑一帶的舊樓，不過業權問題沒有灣景樓簡單。 從上面的會議紀錄可見, 業主戶數只有11個, 但卻代表了76.4%的業權, 輕易超過了政府最新強拍門檻的75%。 單單重建並不夠，周邊配置亦一樣重要。地產商可以跟政府共同發展計劃已久的 “維園地下城”及維園地鐵站或圖書館站，雖然這跟解決樓荒好像沒有直接關係，但是可以帶動人口到這些地區置業，同時間可以將銅鑼灣密集的人口分散到這些地區，並且解決交通不便及劑塞的問題。 當然，對地產商來說，地下街的商業價值比起住屋價值更加巨大，即使賣樓比市價便宜了，但地下街的租務一定更有吸引力，加上以PPP型式去跟政府合作開發，絕對是行得通的。在日本東京或韓國首爾大家都可以看到地下街的成果，對香港旅遊業又多一個購物地點，政府會say no嗎?

其實香港好多土地，但係開發土地又有好多阻力，政協副主席梁振英現在重提郊野公園邊陲土地，興建2-3萬個居屋單位，價錢只收開發土地及建築成本，並劃一每呎實用面積售賣6,000元，申請人必須是香港永久居民以及沒有本港物業人士，以抽籤形式認購，首10年必須業主自住! 這個方案其實很好，有很多香港人會支持，但是為什麼要在這個時候才重提? 樓價問題已經是十年前的問題，其在任年間都有好多機會去做，點解當時又沒有實質行動? 期間亦有不少人提出不少可行方案，這些方案又是否比他的方案差? 現在其本人反而在其新職位時輕鬆地提出這個方案? 他亦知道會面對多重障礙，而且既得利益阻力巨大，但他又沒有提及如何解決這些問題，哪用意又何在呢? 難度他想再度競選成為特首? 無論用意如何，解決住屋問題一定是一個正面的做法，某程度上會得到廣大市民支持，加上他本人有營商背景，知道行內玩法，沒有現任特首般離地，最重要是他講出重點，這個方案並沒有入息要求，正正針對一班買唔起樓又時常在施政布告中被忘記的中產人士，筆者覺得並沒有反對的餘地。不過問題是 HOW(如何解決多重障礙)，不是WHAT。

在Covid-19之前，泰國房地產 需求就在減弱。這有點奇怪，因為豪華公寓的租金收入具有吸引力，曼谷是區域樞紐。實際上，住宅房地產價格繼續上漲，但交易量卻下降了，新建築數量也在下降。泰國持續的政治不確定性會給市場錦上添花嗎？ 在贏得2019年3月的選舉之後，總理巴育（Prayuth Chan-o-cha）（他於2014年5月領導從總理英拉·西那瓦（YingluckShinawatra）手中奪取了政權）宣布該國現在將作為正常的民主國家運轉。但是，大多數有實力的內閣職位仍然由巴育斯的軍事政府前任成員擔任，軍方保留了任意拘留的權力，過去這種權力被用來使批評家沉默。 此外，新憲法確保，國家軍事與控制委員會（NCPO）的成員（軍政府的正式名稱）在其統治期間對任何侵犯人權行為不承擔責任。 根據泰國銀行（BoT）的數據，看似無視政治的泰國獨立屋平均價格在截至2020年第一季度的一年中上漲了5.1％（實際價值為5.3％）。按季度計算，第一季度202o的房價上漲了2.3％（實際價值為3.1％）。 到2020年第一季度，公寓價格上漲了4.4％（實際價值為4.6％），比去年的1％的增長大幅提高。但是，在最近一個季度中，公寓價格環比下降了1％（實際價為-0.3％）。 聯排別墅價格在2020年第一季度同比上漲4.9％（實際價格為5％），此前2019年第四季度同比上漲5.8％，第三季度為2.2％，第二季度為3.4％，第一季度為7.3％。在最近一個季度，聯排別墅價格上漲了2.8％（實際價格為3.6％）。 土地價格也在上漲。土地價格指數在2020年第一季度同比增長3.7％（實際價值為3.9％），高於2019年第一季度的3％的年度增長。 儘管房地產價格上漲，但市場實際上並不樂觀。住宅建設疲軟，部分解釋了房價為何繼續上漲。 根據BoT的數據，2019年全國共管公寓註冊量同比下降30.3％，至70,841套，與2018年增長40％形成鮮明對比。根據BoT的數據，土地和房屋交易同比下降11.6％至約1.01萬億泰銖（326.1億美元），而2018年增長7.7％，曼谷大都會及周邊地區的新住房總數同比下降14.7％。根據BoT，到2019年將達到111,657輛。同期，大都市的新公寓和共管公寓數量暴跌27.3％，至53,163套。 為了刺激需求，英國央行最近放寬了抵押貸款的按價值計算的法律規定。2020年1月生效： 價值低於1000萬泰銖（合32.4萬美元）的首套房抵押最高LTV比率從100％提高至110％； 保留了第二套房屋抵押貸款的最高LTV比率，但第一套房屋抵押貸款的最短服務期限從3年縮短到2年； 價值超過1000萬泰銖（合32.4萬美元）的首套房按揭的最高LTV比率從80％提高至90％。 近期需求疲軟的另一個因素當然是Covid-19由於嚴酷的封鎖而達到了本地和國外需求。泰國政府已禁止入境國際商業航班直到2020年6月底。根據泰國旅遊局的數據，遊客到訪人數可能會下降近三分之二，降至1400萬人，而2019年這一數字為創紀​​錄的3980萬人次。 來自中國大陸和香港的投資者佔外國對公寓市場需求的近一半。來自美國，新加坡，台灣，日本和英國的人也是大投資者。 由於Covid-19，國家經濟和社會發展委員會（NESDB）預測GDP收縮5％至6％。2020年第一季度收縮了1.8％，是2011年第四季度以來的最大跌幅。作為回應，泰國銀行在5月將基準利率降低了25個基點，至創紀錄的低點0.5％，這是今年以來第三次降息。 泰國房地產 – 沒有樓市泡沫 泰國當然沒有房地產泡沫。根據住房商業協會（HBA）主席IssaraBoonyong的說法，低於300萬泰銖（合97,122美元）的低層住房存在實際需求，而非投機需求，佔市場的70％。其餘30％的需求來自投資者，他們購買房屋以產生租金收入。 單棟房屋價格，年度變化（％） 年 標稱 通貨膨脹調整後 2009年 2.5 -1.0 2010年 1.8 -1.3 2011年 2.3 -1.2 2012年 7.4 3.7 2013年 5.0…