Category: 樓市行情

移民賣唔賣樓好? 出租層樓又驚會大跌貶值?

最近好多人研究移民,但其實有好多考慮因素。最多人想知的就是移民賣唔賣樓好? 還是出租層樓? 但又驚會大跌貶值?雖然我不知道你的物業何時購入,亦不需要詳細了解 。因為我們可以分兩點講: 第一 ,  假設現在月供2萬多元並可以每個月收租3萬元 , 這便不用賣樓吧,主要是因為看不到香港樓有大跌或上升的原因 , 有1萬元的價差 ,  即使香港未來經濟差 , 由3萬下跌至2萬也需一段時間 , 每月也有數千元被動收入 , 所以認為不需要急於出售物業 ,  有這價差那物業應該已有利潤 , 有營利之下也沒必要性 。 第二 , 如果不出售香港物業 , 到當地生活費較緊  , 這也要也沒辦法 , 移民便預捱苦的心理準備 , 到那裏不是退休享受生活 , 是需要重新適應環境 , 到那裏要找工作 ,…

香港解決樓荒方案 – 加快收購重建及建地下街

話說今次中央下令解樓荒令到地產商好緊張,仲要緊急開會急謀對策。其實香港 “樓” 是否真的 “荒”? 不是說有好多人移民到國外嗎? 每年幾萬人移民,假設有一半人在香港有層樓,以每年6萬人移出香港來計,即是話有3萬業主離開香港,以5年來計,即是有15萬業主移民並賣樓/租出物業/空置物業。這個數目雖然並不是很多,但比起每年新落成樓宇的速度絕對是有過之而無不及,為何政府不向這班移民到國外的人開刀,向他們徵收”移民稅”或將他們香港永久身份移除? 香港真的有樓荒嗎? 首先,個人覺得區區幾萬個單位再加上一些空置單位都未能解決住屋問題,因為屠文使者估計政府的目標並不是這麼簡單,中央要的是人人有屋住,人人有飯開,做到長遠的安居樂業,這樣香港人人人都可以置業,當大部份人置到業就不想做出一些令政治或經濟出現的負面行為,令人民跟政府的利益緊扣在一起,以達至長治久安。你看看新加坡,每個人都可以很輕易置業,街上亦好少人”攪事”。 所以現在中央要解決的不是單純房屋的供給問題,而是一個很長遠的政治問題。你可能會問,若果要解決政治問題,不是應該由政策入手嗎? 為什麼要向地產商發出信號? 這是因為大家都知香港是地產商隻手遮天,它們亦有不少土地儲備,賣樓的定價亦是它們主導,若果單純由政府找土地並建公屋,這條路根本不能達到長治久安的目標,大家只要回顧一下過往10年的房屋政策就知道吧! 現在恒大事件及共富的政策下,相信地產商會開始驚,並且一起想方法解決樓荒問題。 解決樓荒方案 – 收購業權簡單舊樓 + 維園地下城 哪地產商可以做到什麼? 難道要他們不賺錢地賣樓? 若果平賣要賣幾多錢? 有沒有其它方法? 這就是今次屠文使者想探討的問題。下面提供2種方案: 其實香港現時有不少超過50年樓齡的舊樓,個人覺得地產商可以加快收購及重建這些舊樓,雖然舊樓有很多業權問題, 經過詳細資料搜集及研究後, 我發現銅鑼灣灣景樓一帶的舊樓是眾多舊樓的首選,原因是灣景樓業權有一半是來自同一業主, 收購起來會容易得多, 加上地點的面積十分之大,現時的樓層並不多,最高都是二十層左右,若果進行聯合收購應該可以發展到一個比現時多出最少3-5倍單位(以每個400呎來計)的大型的屋苑。再進一步擴展就是大坑一帶的舊樓,不過業權問題沒有灣景樓簡單。 從上面的會議紀錄可見, 業主戶數只有11個, 但卻代表了76.4%的業權, 輕易超過了政府最新強拍門檻的75%。 單單重建並不夠,周邊配置亦一樣重要。地產商可以跟政府共同發展計劃已久的 “維園地下城”及維園地鐵站或圖書館站,雖然這跟解決樓荒好像沒有直接關係,但是可以帶動人口到這些地區置業,同時間可以將銅鑼灣密集的人口分散到這些地區,並且解決交通不便及劑塞的問題。 當然,對地產商來說,地下街的商業價值比起住屋價值更加巨大,即使賣樓比市價便宜了,但地下街的租務一定更有吸引力,加上以PPP型式去跟政府合作開發,絕對是行得通的。在日本東京或韓國首爾大家都可以看到地下街的成果,對香港旅遊業又多一個購物地點,政府會say no嗎?

好事黎,不過…. 梁振英重提發展郊野公園邊陲起屋,大家點睇?

其實香港好多土地,但係開發土地又有好多阻力,政協副主席梁振英現在重提郊野公園邊陲土地,興建2-3萬個居屋單位,價錢只收開發土地及建築成本,並劃一每呎實用面積售賣6,000元,申請人必須是香港永久居民以及沒有本港物業人士,以抽籤形式認購,首10年必須業主自住! 這個方案其實很好,有很多香港人會支持,但是為什麼要在這個時候才重提? 樓價問題已經是十年前的問題,其在任年間都有好多機會去做,點解當時又沒有實質行動? 期間亦有不少人提出不少可行方案,這些方案又是否比他的方案差? 現在其本人反而在其新職位時輕鬆地提出這個方案? 他亦知道會面對多重障礙,而且既得利益阻力巨大,但他又沒有提及如何解決這些問題,哪用意又何在呢? 難度他想再度競選成為特首? 無論用意如何,解決住屋問題一定是一個正面的做法,某程度上會得到廣大市民支持,加上他本人有營商背景,知道行內玩法,沒有現任特首般離地,最重要是他講出重點,這個方案並沒有入息要求,正正針對一班買唔起樓又時常在施政布告中被忘記的中產人士,筆者覺得並沒有反對的餘地。不過問題是 HOW(如何解決多重障礙),不是WHAT。

香港人買唔到樓去英國啦! 仲有政府免息借錢 – Help to Buy 計劃! BNO Visa 都有份!

Help to Buy 計劃:您需要了解的所有內容 BNO Vsia 持有人有福啦! 本來比英國國民先可享有的優惠而家香港人都可以申請到,仲有政府免息借錢 back up! 係香港買唔到居屋但又唔夠錢買私樓的朋友可以認真考慮! 簡單黎講,Help to Buy 是一項政府計劃,旨在幫助首次購房者僅需支付5%的押金即可獲得房產。您可以藉入購買價格的20%(倫敦為40%),五年免息。該計劃從2020年12月16日開始對新應用開放,並將持續到2023年3月31日。本指南將幫助您了解該計劃如何幫助您踏上房地產階梯,以及類似計劃在英國不同國家的運作方式。 Help to Buy 如何運作? Help to Buy 計劃提供了股權貸款,政府向英國的首次購房者提供貸款以購買新建房屋。 必須將其用於購買您的主要住所,而不能用於購買第二套房屋或買房出租物業。 您需要至少支付購買價格的5%的保證金。您可以藉入購買價格的20%(倫敦為40%)。這筆款項五年免息。 Help to Buy 物業的最高購買價格取決於您居住的英格蘭地區。您不能使用Help to Buy物業購買超過這些限制的財產。 地區 Help to Buy 價格上限 東北 £186,100 西北 £224,400…

2021年 英國樓市預測

根據預測,2021年將會有不少香港人移民英國,並且打算買樓收租以應付日常開支。隨著英國進入關閉期的另一階段,我們對英國租賃市場的影響感到擔憂。封鎖可能會加劇大倫敦地區的入住率挑戰,並提高大流行目的地城市的價格。在2020年夏季的所有悲觀情緒和事件中,對於仍希望在未來5年內出售的英國房主,我們仍然有個好消息。筆者對於 英國樓市預測: 英國樓市預測價格有望上漲,租金價格也有望上漲。 房屋的趨勢和出租物業的發展趨勢在英國鏡是什麼在其他國家發生的事情。在2021年大流行結束時考慮需求,然後外國買家再次購買房地產。我們將在下面討論一些新趨勢。 2021年的Rightmove和Homelet報告 “ 2021年有很多變數,所以這不是一個容易講到的變數,但是憑藉Rightmove獨特的買賣雙方行為領先指標,我們有信心明年房地產市場將繼續跑贏一般預期。我們對2021年價格上漲4%的預測比今年不可持續的6.6%全國平均水平更為保守。— RightMove的蒂姆·班尼斯特(Tim Bannister) Rightmove的2021年預測,到2021年全國平均價格將增長4%。他們將此歸因於買家將住房視為頭等大事。 2021年第一季度將在春季印花稅臨近尾聲時結束。有大量的財產 他們預測2021年物價上漲將放緩 房屋價格在2020年上漲了6.6%(中位數上漲了19,920英鎊,至319,945英鎊),儘管每月小幅下跌了0.6%(-2,080英鎊)。 Homelet表示,目前英國的平均租金為974英鎊,比2019年11月(947英鎊)增長2.9% 威爾士的月增長率最高(+ 2.4%),西南的年增長率最高(+ 8.6%) 大倫敦的租金價格下跌幅度最大(與上月相比下降了-1.4%),與去年同期相比(下降了4.4%) 是什麼導致英國房價上漲? 價格上漲的原因?讓我們列出它們: 資產豐富的買家的強勁買家需求,因此承受能力和失業率不成問題 在持續的大流行時代,家庭更重要 庫存略有增長 從倫敦遷移 到郊區以及英格蘭北部和蘇格蘭 低抵押貸款利率 印花稅假期 由於大流行停工而抑制了需求 隨著經濟的改善和外國買家的回報進行投機 在我們對2020年英國真實市場預測的先前更新中,我們預測房價將上漲,房屋需求將回升。實際上做得更好。而英國的租金價格都在上升了。 價格上漲和供應趨緊 如果您希望在倫敦,曼徹斯特,利物浦,伯明翰,布里斯托爾,謝菲爾德,劍橋,利茲,格拉斯哥,愛丁堡,萊斯特或斯旺西附近購買房屋,  那麼您會發現它更具競爭力。房屋銷售更快,價格上漲,供應減少。 預計英國房屋價格將比去年同期高2%至3%,8月份(房屋追踪)價格增長2.6%,至平均房屋價格為224,123英鎊。住房需求比去年同期高39%。 一些住房專家對2021年的預測是負面的,價格下降幅度超過14%。悲觀前景的關鍵是在2021年撤回對購房者的持續財政支持,包括不為超過90%的LTV貸款提供服務。 Savill的5年房屋價格預測– 2020年至2024年 正如您在這5年的預測圖表中可以看到的那樣,第一太平戴維斯英國公司預測二手市場的房地產價格將強勁增長,與其他更為悲觀的前景相去甚遠。這可能反映出倫敦的移民。 但是,第一太平戴維斯指出,英國的平均收入不會跟上房價上漲的步伐。 但是,購房者會放棄自己的房產,而不是現在收到的東西嗎?第一太平戴維斯認為。在大多數其他國家/地區,賣家並未以低價出售財產。 隨著新房建設的放緩,以及人口遷移從倫敦遷出以及從事自家住房的需求,需求住房可能不會放緩。房屋價格下跌14%似乎有些過分熱心。 由於大流行期間建築工地被迫關閉數週,主要建築商Barratt完成的住房比上年減少了5,252套(下降了29%)。 英國房價將朝哪個方向發展?…

2021年投資 泰國房地產 市場將會為你帶來豐厚的回報?

在Covid-19之前,泰國房地產 需求就在減弱。這有點奇怪,因為豪華公寓的租金收入具有吸引力,曼谷是區域樞紐。實際上,住宅房地產價格繼續上漲,但交易量卻下降了,新建築數量也在下降。泰國持續的政治不確定性會給市場錦上添花嗎? 在贏得2019年3月的選舉之後,總理巴育(Prayuth Chan-o-cha)(他於2014年5月領導從總理英拉·西那瓦(YingluckShinawatra)手中奪取了政權)宣布該國現在將作為正常的民主國家運轉。但是,大多數有實力的內閣職位仍然由巴育斯的軍事政府前任成員擔任,軍方保留了任意拘留的權力,過去這種權力被用來使批評家沉默。 此外,新憲法確保,國家軍事與控制委員會(NCPO)的成員(軍政府的正式名稱)在其統治期間對任何侵犯人權行為不承擔責任。 根據泰國銀行(BoT)的數據,看似無視政治的泰國獨立屋平均價格在截至2020年第一季度的一年中上漲了5.1%(實際價值為5.3%)。按季度計算,第一季度202o的房價上漲了2.3%(實際價值為3.1%)。 到2020年第一季度,公寓價格上漲了4.4%(實際價值為4.6%),比去年的1%的增長大幅提高。但是,在最近一個季度中,公寓價格環比下降了1%(實際價為-0.3%)。 聯排別墅價格在2020年第一季度同比上漲4.9%(實際價格為5%),此前2019年第四季度同比上漲5.8%,第三季度為2.2%,第二季度為3.4%,第一季度為7.3%。在最近一個季度,聯排別墅價格上漲了2.8%(實際價格為3.6%)。 土地價格也在上漲。土地價格指數在2020年第一季度同比增長3.7%(實際價值為3.9%),高於2019年第一季度的3%的年度增長。 儘管房地產價格上漲,但市場實際上並不樂觀。住宅建設疲軟,部分解釋了房價為何繼續上漲。 根據BoT的數據,2019年全國共管公寓註冊量同比下降30.3%,至70,841套,與2018年增長40%形成鮮明對比。根據BoT的數據,土地和房屋交易同比下降11.6%至約1.01萬億泰銖(326.1億美元),而2018年增長7.7%,曼谷大都會及周邊地區的新住房總數同比下降14.7%。根據BoT,到2019年將達到111,657輛。同期,大都市的新公寓和共管公寓數量暴跌27.3%,至53,163套。 為了刺激需求,英國央行最近放寬了抵押貸款的按價值計算的法律規定。2020年1月生效: 價值低於1000萬泰銖(合32.4萬美元)的首套房抵押最高LTV比率從100%提高至110%; 保留了第二套房屋抵押貸款的最高LTV比率,但第一套房屋抵押貸款的最短服務期限從3年縮短到2年; 價值超過1000萬泰銖(合32.4萬美元)的首套房按揭的最高LTV比率從80%提高至90%。 近期需求疲軟的另一個因素當然是Covid-19由於嚴酷的封鎖而達到了本地和國外需求。泰國政府已禁止入境國際商業航班直到2020年6月底。根據泰國旅遊局的數據,遊客到訪人數可能會下降近三分之二,降至1400萬人,而2019年這一數字為創紀​​錄的3980萬人次。 來自中國大陸和香港的投資者佔外國對公寓市場需求的近一半。來自美國,新加坡,台灣,日本和英國的人也是大投資者。 由於Covid-19,國家經濟和社會發展委員會(NESDB)預測GDP收縮5%至6%。2020年第一季度收縮了1.8%,是2011年第四季度以來的最大跌幅。作為回應,泰國銀行在5月將基準利率降低了25個基點,至創紀錄的低點0.5%,這是今年以來第三次降息。 泰國房地產 – 沒有樓市泡沫 泰國當然沒有房地產泡沫。根據住房商業協會(HBA)主席IssaraBoonyong的說法,低於300萬泰銖(合97,122美元)的低層住房存在實際需求,而非投機需求,佔市場的70%。其餘30%的需求來自投資者,他們購買房屋以產生租金收入。 單棟房屋價格,年度變化(%) 年 標稱 通貨膨脹調整後 2009年 2.5 -1.0 2010年 1.8 -1.3 2011年 2.3 -1.2 2012年 7.4 3.7 2013年 5.0…

2021年 香港樓市 展望 – 香港房地產在新一年會是升還是跌?

香港在2019年度過了艱難的時光,包括經濟疲軟,中美之間持續的貿易戰以及暴力抗議的影響。2020年,這座城市面臨著與 COVID-19 在全球蔓延並迫使國家和地區陷入封鎖的困境。話雖如此,儘管發生了這些動盪,香港仍然保持了韌性。自2003年以來,香港房地產市場上的私人住宅價格指數上漲了六倍。從2019年5月起,價格下降了僅4%,直到抗議活動爆發並開始爆發 COVID-19 大流行。需求的主要來源是低利率和土地的嚴重短缺。話雖如此,我們將在 2021 年進入未知領域。在本文中,我與大家分享我對 2021 年 香港樓市 的預測。 文章涵蓋的主題: 往年香港房地產市場 2019年香港樓價 2020年市場如何受到COVID-19大流行的影響? 為什麼香港的物業這麼貴? 2021年香港的房地產市場將如何發展? 在香港購買物業是否是一項良好的投資? 2021 年之前的 香港樓市 香港擁有全球最昂貴的房地產市場,表現優於新加坡和悉尼。 房地產價格上漲了兩位數,這使得許多當地人無法使用房地產。截至2020年,房屋平均價格超過120萬美元,這簡直令人難以置信。 從實際價格上漲來看,2018年第二季度價格同比上漲13.5%,略高於2018年第一季度的價格上漲。 同時,根據高力國際的說法,每筆交易的平均銷售額增長了8.4%。 高力國際還報告說,與2017年相比,2018年住宅單元的供應量增長了12%。豪華住宅租金在2018年增長了4%。 如今,您可以在許多歐洲國家/地區以與香港28平方米的公寓相同的價格購買10居室的房屋。此外,胡志明市每平方米的平均價格僅為香港的14%。 2019年香港樓價 從實際價格水平來看,2019年4月每平方米的平均價格約為22,507美元,幾乎是新加坡均價約11,442美元的兩倍。 十多年來,房價一直強勁增長,但2016年由於抵押貸款利率上調而短暫下滑。我們還在2018年下半年和2019年看到價格下降。中原城市領先指數CCL顯示了1996年至2019年8月的價格上漲,這是不言而喻的。 政府除了採取監管措施外,沒有其他解決方案,許多香港人將目光投向了海外房地產市場,包括曼谷,大阪和胡志明市,僅舉幾例。 2019年市場放緩 由於政治動盪和持續的抗議活動,市場在2019年降溫。儘管中國內地買家減少,但市場仍然具有令人驚訝的彈性。 根據星展銀行的數據,自2019年6月動亂開始以來,二級市場的價格已下跌7.7%。 二手市場的住宅房地產價格比2019年6月社會運動之前的峰值下降了7.7%,年初至今為1.3% 10月中旬,政府出台了新的抵押貸款規則,對市場產生了積極影響。根據Midland Realty的數據,在二級市場上,銷售量增加了一倍以上,因為首次購房者發現更容易擁有房產。 2020年市場如何受到COVID-19大流行的影響? 由於本地人在動盪時期尋求可靠的投資選擇,香港的住宅房地產市場仍然保持了驚人的彈性。 根據萊坊(Knight…

太古城好唔好住?

太古城好住的原因 / 好處 部分單位有海景 有齊日本及本地超市: aeon、 apita 、fusion、百佳等等  太古城兩邊都有 food court 及餐廰,有平有貴 太古坊返工的話,行路就攪掂,車費都慳番  無論去中環、銅鑼灣、杏花村或者西灣河都只喺15分鐘左右  附近有一個好大同靜的鰂魚涌公園  附近亦設有一條海濱長廊,方便跑步者 間格比新樓實用 太古城唔好住的原因 / 壞處 餐廳平時等位,有時仲要成個鐘 屋齡好舊,成日要維修 (有人更話會漏水) 冇會所,年輕人未必會接受 附近沒有名校 價錢比其它二手藍籌屋苑貴

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