Category: 樓市行情

香港人買唔到樓去英國啦! 仲有政府免息借錢 – Help to Buy 計劃! BNO Visa 都有份!

Help to Buy 計劃:您需要了解的所有內容 BNO Vsia 持有人有福啦! 本來比英國國民先可享有的優惠而家香港人都可以申請到,仲有政府免息借錢 back up! 係香港買唔到居屋但又唔夠錢買私樓的朋友可以認真考慮! 簡單黎講,Help to Buy 是一項政府計劃,旨在幫助首次購房者僅需支付5%的押金即可獲得房產。您可以藉入購買價格的20%(倫敦為40%),五年免息。該計劃從2020年12月16日開始對新應用開放,並將持續到2023年3月31日。本指南將幫助您了解該計劃如何幫助您踏上房地產階梯,以及類似計劃在英國不同國家的運作方式。 Help to Buy 如何運作? Help to Buy 計劃提供了股權貸款,政府向英國的首次購房者提供貸款以購買新建房屋。 必須將其用於購買您的主要住所,而不能用於購買第二套房屋或買房出租物業。 您需要至少支付購買價格的5%的保證金。您可以藉入購買價格的20%(倫敦為40%)。這筆款項五年免息。 Help to Buy 物業的最高購買價格取決於您居住的英格蘭地區。您不能使用Help to Buy物業購買超過這些限制的財產。 地區 Help to Buy 價格上限 東北 £186,100 西北 £224,400…

2021年 英國樓市預測

根據預測,2021年將會有不少香港人移民英國,並且打算買樓收租以應付日常開支。隨著英國進入關閉期的另一階段,我們對英國租賃市場的影響感到擔憂。封鎖可能會加劇大倫敦地區的入住率挑戰,並提高大流行目的地城市的價格。在2020年夏季的所有悲觀情緒和事件中,對於仍希望在未來5年內出售的英國房主,我們仍然有個好消息。筆者對於 英國樓市預測: 英國樓市預測價格有望上漲,租金價格也有望上漲。 房屋的趨勢和出租物業的發展趨勢在英國鏡是什麼在其他國家發生的事情。在2021年大流行結束時考慮需求,然後外國買家再次購買房地產。我們將在下面討論一些新趨勢。 2021年的Rightmove和Homelet報告 “ 2021年有很多變數,所以這不是一個容易講到的變數,但是憑藉Rightmove獨特的買賣雙方行為領先指標,我們有信心明年房地產市場將繼續跑贏一般預期。我們對2021年價格上漲4%的預測比今年不可持續的6.6%全國平均水平更為保守。— RightMove的蒂姆·班尼斯特(Tim Bannister) Rightmove的2021年預測,到2021年全國平均價格將增長4%。他們將此歸因於買家將住房視為頭等大事。 2021年第一季度將在春季印花稅臨近尾聲時結束。有大量的財產 他們預測2021年物價上漲將放緩 房屋價格在2020年上漲了6.6%(中位數上漲了19,920英鎊,至319,945英鎊),儘管每月小幅下跌了0.6%(-2,080英鎊)。 Homelet表示,目前英國的平均租金為974英鎊,比2019年11月(947英鎊)增長2.9% 威爾士的月增長率最高(+ 2.4%),西南的年增長率最高(+ 8.6%) 大倫敦的租金價格下跌幅度最大(與上月相比下降了-1.4%),與去年同期相比(下降了4.4%) 是什麼導致英國房價上漲? 價格上漲的原因?讓我們列出它們: 資產豐富的買家的強勁買家需求,因此承受能力和失業率不成問題 在持續的大流行時代,家庭更重要 庫存略有增長 從倫敦遷移 到郊區以及英格蘭北部和蘇格蘭 低抵押貸款利率 印花稅假期 由於大流行停工而抑制了需求 隨著經濟的改善和外國買家的回報進行投機 在我們對2020年英國真實市場預測的先前更新中,我們預測房價將上漲,房屋需求將回升。實際上做得更好。而英國的租金價格都在上升了。 價格上漲和供應趨緊 如果您希望在倫敦,曼徹斯特,利物浦,伯明翰,布里斯托爾,謝菲爾德,劍橋,利茲,格拉斯哥,愛丁堡,萊斯特或斯旺西附近購買房屋,  那麼您會發現它更具競爭力。房屋銷售更快,價格上漲,供應減少。 預計英國房屋價格將比去年同期高2%至3%,8月份(房屋追踪)價格增長2.6%,至平均房屋價格為224,123英鎊。住房需求比去年同期高39%。 一些住房專家對2021年的預測是負面的,價格下降幅度超過14%。悲觀前景的關鍵是在2021年撤回對購房者的持續財政支持,包括不為超過90%的LTV貸款提供服務。 Savill的5年房屋價格預測– 2020年至2024年 正如您在這5年的預測圖表中可以看到的那樣,第一太平戴維斯英國公司預測二手市場的房地產價格將強勁增長,與其他更為悲觀的前景相去甚遠。這可能反映出倫敦的移民。 但是,第一太平戴維斯指出,英國的平均收入不會跟上房價上漲的步伐。 但是,購房者會放棄自己的房產,而不是現在收到的東西嗎?第一太平戴維斯認為。在大多數其他國家/地區,賣家並未以低價出售財產。 隨著新房建設的放緩,以及人口遷移從倫敦遷出以及從事自家住房的需求,需求住房可能不會放緩。房屋價格下跌14%似乎有些過分熱心。 由於大流行期間建築工地被迫關閉數週,主要建築商Barratt完成的住房比上年減少了5,252套(下降了29%)。 英國房價將朝哪個方向發展?…

2021年投資 泰國房地產 市場將會為你帶來豐厚的回報?

在Covid-19之前,泰國房地產 需求就在減弱。這有點奇怪,因為豪華公寓的租金收入具有吸引力,曼谷是區域樞紐。實際上,住宅房地產價格繼續上漲,但交易量卻下降了,新建築數量也在下降。泰國持續的政治不確定性會給市場錦上添花嗎? 在贏得2019年3月的選舉之後,總理巴育(Prayuth Chan-o-cha)(他於2014年5月領導從總理英拉·西那瓦(YingluckShinawatra)手中奪取了政權)宣布該國現在將作為正常的民主國家運轉。但是,大多數有實力的內閣職位仍然由巴育斯的軍事政府前任成員擔任,軍方保留了任意拘留的權力,過去這種權力被用來使批評家沉默。 此外,新憲法確保,國家軍事與控制委員會(NCPO)的成員(軍政府的正式名稱)在其統治期間對任何侵犯人權行為不承擔責任。 根據泰國銀行(BoT)的數據,看似無視政治的泰國獨立屋平均價格在截至2020年第一季度的一年中上漲了5.1%(實際價值為5.3%)。按季度計算,第一季度202o的房價上漲了2.3%(實際價值為3.1%)。 到2020年第一季度,公寓價格上漲了4.4%(實際價值為4.6%),比去年的1%的增長大幅提高。但是,在最近一個季度中,公寓價格環比下降了1%(實際價為-0.3%)。 聯排別墅價格在2020年第一季度同比上漲4.9%(實際價格為5%),此前2019年第四季度同比上漲5.8%,第三季度為2.2%,第二季度為3.4%,第一季度為7.3%。在最近一個季度,聯排別墅價格上漲了2.8%(實際價格為3.6%)。 土地價格也在上漲。土地價格指數在2020年第一季度同比增長3.7%(實際價值為3.9%),高於2019年第一季度的3%的年度增長。 儘管房地產價格上漲,但市場實際上並不樂觀。住宅建設疲軟,部分解釋了房價為何繼續上漲。 根據BoT的數據,2019年全國共管公寓註冊量同比下降30.3%,至70,841套,與2018年增長40%形成鮮明對比。根據BoT的數據,土地和房屋交易同比下降11.6%至約1.01萬億泰銖(326.1億美元),而2018年增長7.7%,曼谷大都會及周邊地區的新住房總數同比下降14.7%。根據BoT,到2019年將達到111,657輛。同期,大都市的新公寓和共管公寓數量暴跌27.3%,至53,163套。 為了刺激需求,英國央行最近放寬了抵押貸款的按價值計算的法律規定。2020年1月生效: 價值低於1000萬泰銖(合32.4萬美元)的首套房抵押最高LTV比率從100%提高至110%; 保留了第二套房屋抵押貸款的最高LTV比率,但第一套房屋抵押貸款的最短服務期限從3年縮短到2年; 價值超過1000萬泰銖(合32.4萬美元)的首套房按揭的最高LTV比率從80%提高至90%。 近期需求疲軟的另一個因素當然是Covid-19由於嚴酷的封鎖而達到了本地和國外需求。泰國政府已禁止入境國際商業航班直到2020年6月底。根據泰國旅遊局的數據,遊客到訪人數可能會下降近三分之二,降至1400萬人,而2019年這一數字為創紀​​錄的3980萬人次。 來自中國大陸和香港的投資者佔外國對公寓市場需求的近一半。來自美國,新加坡,台灣,日本和英國的人也是大投資者。 由於Covid-19,國家經濟和社會發展委員會(NESDB)預測GDP收縮5%至6%。2020年第一季度收縮了1.8%,是2011年第四季度以來的最大跌幅。作為回應,泰國銀行在5月將基準利率降低了25個基點,至創紀錄的低點0.5%,這是今年以來第三次降息。 泰國房地產 – 沒有樓市泡沫 泰國當然沒有房地產泡沫。根據住房商業協會(HBA)主席IssaraBoonyong的說法,低於300萬泰銖(合97,122美元)的低層住房存在實際需求,而非投機需求,佔市場的70%。其餘30%的需求來自投資者,他們購買房屋以產生租金收入。 單棟房屋價格,年度變化(%) 年 標稱 通貨膨脹調整後 2009年 2.5 -1.0 2010年 1.8 -1.3 2011年 2.3 -1.2 2012年 7.4 3.7 2013年 5.0…

2021年 香港樓市 展望 – 香港房地產在新一年會是升還是跌?

香港在2019年度過了艱難的時光,包括經濟疲軟,中美之間持續的貿易戰以及暴力抗議的影響。2020年,這座城市面臨著與 COVID-19 在全球蔓延並迫使國家和地區陷入封鎖的困境。話雖如此,儘管發生了這些動盪,香港仍然保持了韌性。自2003年以來,香港房地產市場上的私人住宅價格指數上漲了六倍。從2019年5月起,價格下降了僅4%,直到抗議活動爆發並開始爆發 COVID-19 大流行。需求的主要來源是低利率和土地的嚴重短缺。話雖如此,我們將在 2021 年進入未知領域。在本文中,我與大家分享我對 2021 年 香港樓市 的預測。 文章涵蓋的主題: 往年香港房地產市場 2019年香港樓價 2020年市場如何受到COVID-19大流行的影響? 為什麼香港的物業這麼貴? 2021年香港的房地產市場將如何發展? 在香港購買物業是否是一項良好的投資? 2021 年之前的 香港樓市 香港擁有全球最昂貴的房地產市場,表現優於新加坡和悉尼。 房地產價格上漲了兩位數,這使得許多當地人無法使用房地產。截至2020年,房屋平均價格超過120萬美元,這簡直令人難以置信。 從實際價格上漲來看,2018年第二季度價格同比上漲13.5%,略高於2018年第一季度的價格上漲。 同時,根據高力國際的說法,每筆交易的平均銷售額增長了8.4%。 高力國際還報告說,與2017年相比,2018年住宅單元的供應量增長了12%。豪華住宅租金在2018年增長了4%。 如今,您可以在許多歐洲國家/地區以與香港28平方米的公寓相同的價格購買10居室的房屋。此外,胡志明市每平方米的平均價格僅為香港的14%。 2019年香港樓價 從實際價格水平來看,2019年4月每平方米的平均價格約為22,507美元,幾乎是新加坡均價約11,442美元的兩倍。 十多年來,房價一直強勁增長,但2016年由於抵押貸款利率上調而短暫下滑。我們還在2018年下半年和2019年看到價格下降。中原城市領先指數CCL顯示了1996年至2019年8月的價格上漲,這是不言而喻的。 政府除了採取監管措施外,沒有其他解決方案,許多香港人將目光投向了海外房地產市場,包括曼谷,大阪和胡志明市,僅舉幾例。 2019年市場放緩 由於政治動盪和持續的抗議活動,市場在2019年降溫。儘管中國內地買家減少,但市場仍然具有令人驚訝的彈性。 根據星展銀行的數據,自2019年6月動亂開始以來,二級市場的價格已下跌7.7%。 二手市場的住宅房地產價格比2019年6月社會運動之前的峰值下降了7.7%,年初至今為1.3% 10月中旬,政府出台了新的抵押貸款規則,對市場產生了積極影響。根據Midland Realty的數據,在二級市場上,銷售量增加了一倍以上,因為首次購房者發現更容易擁有房產。 2020年市場如何受到COVID-19大流行的影響? 由於本地人在動盪時期尋求可靠的投資選擇,香港的住宅房地產市場仍然保持了驚人的彈性。 根據萊坊(Knight…

太古城好唔好住?

太古城好住的原因 / 好處 部分單位有海景 有齊日本及本地超市: aeon、 apita 、fusion、百佳等等  太古城兩邊都有 food court 及餐廰,有平有貴 太古坊返工的話,行路就攪掂,車費都慳番  無論去中環、銅鑼灣、杏花村或者西灣河都只喺15分鐘左右  附近有一個好大同靜的鰂魚涌公園  附近亦設有一條海濱長廊,方便跑步者 間格比新樓實用 太古城唔好住的原因 / 壞處 餐廳平時等位,有時仲要成個鐘 屋齡好舊,成日要維修 (有人更話會漏水) 冇會所,年輕人未必會接受 附近沒有名校 價錢比其它二手藍籌屋苑貴

2021年將會是香港樓市最後逃生門

10/4/2021更新: 由於最近港府推行了幾項樓市新政策,包括提升按揭成數、自由工作者按揭門檻、還息不還款等等,屠文使者認為香港樓市下跌將會推後到2021年尾至2022年初,而規模將會是比之前推算的更大,基本原因不變(如下面所解釋一樣)。 當大家以為疫苗出現之後, 加上美國股市大幅反彈, 香港樓市理應繼續大升。但喺屠文使者以現時香港政經狀況黎睇, 認為香港樓市將會在2021年開始大跌。 當然, 以上一句說話一定要有實際理據支持才能成立, 否則齋吹喺冇用! 廢話少講, 筆者理據為: 移民潮再現: 根據相關調查及數據顯示, 香港自2020年有不少人計劃移民及正在安排移民, 更有估計將有100萬港人移民到英國, 還未計移民到台灣的香港人。當中有人會賣樓, 有人租出單位收租。其實移民潮的實際影响香港樓市不大, 但其背後意思會更加大。咁樣講嘅原因喺因為移民得嘅一群人主要是年輕及中年人, 他們本身是香港樓市的主要用家, 但而家這個年齡層的人都趨向移民或移居到香港以外的地方, 所以投資者或新買家未必會搶高價錢入市, 反而會靜候時機低位買樓。 失業問題持續: 疫情其間有不少公司執笠同裁員, 表表者當然喺 Cathy Pacific, 攞左政府資助又玩裁員遊戲, 令不少企業跟風之前筆者都有預言及分析過, 可以參考番依篇文章)。根據現時第4波疫情, 政府冇再唔準僱主炒人, , 筆者解讀為香港企業有機會可以進一步裁員以保障企業繼續生存, 避免申請破產, 所以香港經濟並非如大家所睇到好似股票市場咁好, 所以筆者預計2021年有不少人會失業。 傳統工種消失: 若果以上第2點成立, 相信被裁員工應該是從事傳統行業或受疫情影響的行業, 如零售,…

國泰裁員潮揭開樓市下跌序幕

國泰航空裁員5000名員工消息一出, 有不少人覺得影響唔到自己, 而亦有政界人士認為對整體失業率影響很細, 只佔0.1%。但喺屠文使者認為此事件對香港經濟影響深遠, 尤其是樓市方面。 賣樓求現金過活 你可能會話, 最近大圍新盤栢傲莊熱賣, 仲成為新盤皇, 證明香港人仲有大把購買力。基本上這個看法是正確, 但只在裁員之前。當裁員之後, 依5000名員工生計如何, 邊度揾番分工? 要等幾耐? 有幾多cash flow去生活同供樓? 相信下面新聞比到答案大家。 大公司相繼跟風炒人 既然大公司都帶頭減薪, 咁其它行業炒人都好合理, 加上保就業計劃成效並不是長遠求亡之上策, 要此血就必須炒人, 而家顧主多左個借口可以炒人, 即使有錢賺既企業都可以借此炒去一班年長員工, 再請番一批後生, 成本即刻低左一大截。 咁樣你仲覺唔覺得對你冇影響? 留意一下自己公司有咩野變化就知! 只有旅遊相關行業受影響? 疫情初期最受影響絕對是旅遊航空業, 但到左而家就唔同講法, 經濟差, 大家都節流, 連相關供應鍊都受影響, 如餐飲, 洗衣, 交通(如的士), 零售, 就連IT都會受影響, 因為少左人賣廣告就少左收入,…

英國買樓攻略-自購英國物業完整指南

近年有不少香港人打算移民英國,但是去到英國沒有工作怎麼辦? 有不少有物業的香港人都打算賣了香港物業再於英國買樓收租,實行自制被動式收入,所以近幾個月英國多了很多華人買樓,而且是一筆過付款。如果您是海外買家,則可能考慮在英鎊價值下降的同時,去英國買樓或投資英國物業。在決定投資之前,請閱讀我們的英國買樓攻略,了解非居民買家在英國房地產投資方面需要了解的事項。本指南說明了在英國購買房屋的完整過程,包括費用以及在哪裡可以找到英國待售物業。在英國有許多類型的房地產可供購買;許多搬到那裡的人選擇購買而不是租金。不同國家和地區的價格差異很大,但有能力的人可以抵押。本英國購房指南的內容如下。 英國的房屋所有權 根據最新統計,英國52.8%的家庭擁有自己的房屋;28.2%的人擁有完全的財產,而24.6%的人擁有抵押。該數字低於歐盟平均水平,但高於德國,法國和瑞士等歐洲國家。由於20世紀80年代開始實施的“購房權”計劃,英國的房屋所有權在20世紀末期得到了提高,在該計劃中,議會租戶有機會以折扣價購買房屋。近年來,首次購房者的平均年齡有所增加,主要原因是房價上漲。根據美國財政研究所的數據,在過去20年中,年輕人的住房擁有量減少了一半以上。 您應該在英國租房還是買房? 如果您打算長期留在英國或確定在某個特定地區居住,那麼購買英國房屋或公寓可能是一個可行的解決方案,尤其是考慮到近年來抵押貸款的利率創歷史新低。 但是,對於打算只住幾年的外國人來說,在英國租房可能是一個更好的選擇。短期內調低印花稅和其他成本,以及出售可能產生的18–28%的資本增值稅,可能會更加困難。租房還使新移民可以對不同的社區有一種感覺,並可以快速報價。 外籍人士可以在英國買房嗎? 外籍人士在英國購買房產沒有法律限制。外國人和非居民也可以在英國抵押。但是,那些在英國居住不到兩年且沒有工作的人可能會面臨更嚴格的要求和更大的存款。有關更多信息,請參閱本英國抵押貸款指南。在英國購買房屋時,您需要任命英國律師或運輸商來處理法律文書工作。 一般而言,非居民對財產和與財產相關的收入徵收的稅與英國居民相同。如果該物業以利潤出售,則按相同的稅率支付印花稅,並按相同的稅率支付資本利得稅。如果您是英國房地產的非居民房東,則您需要與居民房東一樣繳納租金收入稅,儘管如果您對自己的收入中的稅率繳納稅款也可以免稅本國和您所在的國家/地區與英國有雙重徵稅協議。 英國房地產市場和房地產價格 自2016年英國脫歐公投以來,英國房地產市場一直存在不確定性,儘管英國的平均房價一直保持穩定,目前約為228,000英鎊。英國的房價比歐盟其他任何地方都貴。每平方米平均成本為€23.93。這幾乎是第二高的法國(12.80歐元)的兩倍。倫敦的價格比其他主要城市要貴,目前平均總價為473,822英鎊(獨立式住宅為912,343英鎊,公寓為411,950英鎊)。其他主要城市的平均總成本包括:–曼徹斯特193,415英鎊;愛丁堡292,644英鎊; 卡迪夫250,618英鎊; 和貝爾法斯特159,562英鎊。 永久業權vs租賃業權 首先,英國買樓攻略中其中重要的一樣東西是您需要明白你可以通過兩種不同的方式來擁有財產。您可以購買財產並擁有永久業權,也可以將其作為租賃擁有。以下說明了永久產權和租賃產權之間的區別。 什麼是永久產權財產? 在英格蘭和威爾士,永久業權意味著對土地及其所在房屋的完全所有權。英格蘭和威爾士的大多數房屋均為永久業權。 什麼是租賃財產? 租約意味著您僅在固定時間內擁有該物業。期限通常在與房東(自由持有人)的法律協議中指定。大多數公寓都是通過租賃方式擁有的,通過共享所有權計劃購買的房屋也是如此。 通過租賃財產取得的收入稅 可能影響房地產投資獲利能力的一件事是您可能需要為此支付所得稅,以及任何額外費用,例如印花稅或什至日常維護費用。 個人在4月17日至4月17日的4月6日至4月5日的納稅年度中可獲得免稅的個人免稅額,最高為11,500英鎊。在2018-19納稅年度中,個人免稅額將增至11,850英鎊。 例如,如果您購買了兩處價值75,000英鎊的房產,淨收入為10%: £15,000收入 £11,850津貼 3,150英鎊,稅率為20% = 630英鎊的稅 對海外投資者的稅收影響 如果您是歐洲經濟區國家的公民,或者您在該納稅年度中的任何時候都曾在英國政府工作過,您將獲得免稅的個人津貼。 如果您居住在雙重徵稅協議中所包含的國家/地區,您還可以獲得免稅的個人津貼。有關雙重徵稅協定中的國家/地區的更多詳細信息,請參見此處。 在英國購房的成本 與在英國購買房屋相關的成本可以大致分為兩個部分:前期成本和持續成本。 在英國購房的前期費用 這些包括: 印花稅–適用於購置超過125,000英鎊的所有房地產,稅率在2-12%之間(對於第二套住房或以購買方式出售的房地產,稅率為3-13%)。您可以使用該計算器估算您將支付的印花稅; 押金–如果您抵押抵押貸款在英國購房,則需要支付押金,其費用通常為物業成本的5-40%; 抵押費用–如果您抵押購買房屋,則需要支付各種費用,包括佈置費,預訂費和評估費。這些可能會增加數千英鎊的成本; 律師費–無論您是否抵押,您都需要聘請律師或運輸商代表您行事。這些費用可能高達1,000英鎊; 土地註冊費–支付給英國政府的目的是為了將財產的法律契約轉讓給新所有者。在此處找到有關費用的更多信息; 搬遷費用–這是將財產從舊房屋轉移到新房屋的費用。如果您向一家搬家公司付款,費用將取決於您需要搬走多少車以及要走多遠,但平均費用可能在300-600英鎊之間;…

日出康城好唔好住? 邊期最好住?

最近睇新聞話日出康城商場開幕後,多左好多區外客入去睇樓同食野行街,講真個人覺得香港商場其實來來去去都是果幾間店舖,如G2000、萬寧、marketplace,美心集團等等,根本冇咩野新意。但香港人出左名怪怪地,會單純為左一樣野而作出好大改變,更有人因為果邊開左個商場仔就打算搬過去。有見為此,筆者建議大家睇埋落去下面日出康城好處同壞處,再唸下搬唔搬好。 日出康城好處: 屋苑有基本配套,如gym room, 泳池, k房, 保齡球房, 公園等等 租同買價錢都低水 而家有埋商場,食野唔洗再搭車出去區外 如果可以唔出街的話,唔洗趕住番工,上網買日用品同食物,其實都幾好住 康城少外人入黎,所以靜D,好住D。 日出康城壞處: 外在配套不太夠,冇太多交通工具出入,一係等12分鐘地鐵,一係自己揸車經環保大道入 有人話住果邊會皮膚敏感 番工放工時間地鐵好多地盤佬,而且好大陣煙味 堆填區/填海,有機會有沉降問題 長實 + 中國建築,質素比較差 將軍澳呢區本身都好潮濕, 日出康城都唔例外 日出康城邊期最好 好啦,你可能會問: 日出康城邊期最好? 等我簡單講下各期特色啦! 日出康城 第7期 MONTARA最近商場「The LOHAS康城」,位置上被其他期數包圍,所以內園景為主。 日出康城 第2期 領都則以房大以及完善會所為賣點,會所面積達30萬呎。至於日出康城 6期 LP6則有永久海景,但同時間離港鐵站較遠,步行約需15分鐘,交通不便。

映灣園好唔好住?

東涌映灣園好唔好住? 有好多人又話交通唔方便, 車費又貴, 人品又複雜, 空氣又差, 究竟喺真定假? 筆者話晒都住過2年多, 所以可以簡單講解一下。 映灣園好住原因 (好處): 最細房型都2房, 而且房大廳大 有大露台 多靚女空姐 呎價十分抵玩, 一萬頭有交易 部份座向有海景, 機場景 有三個會所 兩個泳池, 其中室外泳池有個超大型加勒比泳池 兩個地鐵車站預計於2029年完工, 有升值潛力 2期同3期有E11S , E11A 巴士站出中環, 番工半個鐘就到 映灣園唔好住原因 (壞處): 唔近地鐵站, 需要坐村巴出入, 車程15分鐘 1期上巴士冇位坐 1期位置較遠, 行去地鐵站要30分鐘 1期冇餐廳同超市, 生活機能唔方便 屋苑得一間大快活同韓式外賣店, 冇野好食…

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