英國買樓攻略-自購英國物業完整指南

近年有不少香港人打算移民英國,但是去到英國沒有工作怎麼辦? 有不少有物業的香港人都打算賣了香港物業再於英國買樓收租,實行自制被動式收入,所以近幾個月英國多了很多華人買樓,而且是一筆過付款。如果您是海外買家,則可能考慮在英鎊價值下降的同時,去英國買樓或投資英國物業。在決定投資之前,請閱讀我們的英國買樓攻略,了解非居民買家在英國房地產投資方面需要了解的事項。本指南說明了在英國購買房屋的完整過程,包括費用以及在哪裡可以找到英國待售物業。在英國有許多類型的房地產可供購買;許多搬到那裡的人選擇購買而不是租金。不同國家和地區的價格差異很大,但有能力的人可以抵押。本英國購房指南的內容如下。

英國的房屋所有權

根據最新統計,英國52.8%的家庭擁有自己的房屋;28.2%的人擁有完全的財產,而24.6%的人擁有抵押。該數字低於歐盟平均水平,但高於德國,法國和瑞士等歐洲國家。由於20世紀80年代開始實施的“購房權”計劃,英國的房屋所有權在20世紀末期得到了提高,在該計劃中,議會租戶有機會以折扣價購買房屋。近年來,首次購房者的平均年齡有所增加,主要原因是房價上漲。根據美國財政研究所的數據,在過去20年中,年輕人的住房擁有量減少了一半以上。

您應該在英國租房還是買房?

如果您打算長期留在英國或確定在某個特定地區居住,那麼購買英國房屋或公寓可能是一個可行的解決方案,尤其是考慮到近年來抵押貸款的利率創歷史新低。

但是,對於打算只住幾年的外國人來說,在英國租房可能是一個更好的選擇。短期內調低印花稅和其他成本,以及出售可能產生的18–28%的資本增值稅,可能會更加困難。租房還使新移民可以對不同的社區有一種感覺,並可以快速報價。

外籍人士可以在英國買房嗎?

外籍人士在英國購買房產沒有法律限制。外國人和非居民也可以在英國抵押。但是,那些在英國居住不到兩年且沒有工作的人可能會面臨更嚴格的要求和更大的存款。有關更多信息,請參閱本英國抵押貸款指南。在英國購買房屋時,您需要任命英國律師或運輸商來處理法律文書工作。

一般而言,非居民對財產和與財產相關的收入徵收的稅與英國居民相同。如果該物業以利潤出售,則按相同的稅率支付印花稅,並按相同的稅率支付資本利得稅。如果您是英國房地產的非居民房東,則您需要與居民房東一樣繳納租金收入稅,儘管如果您對自己的收入中的稅率繳納稅款也可以免稅本國和您所在的國家/地區與英國有雙重徵稅協議。

英國房地產市場和房地產價格

自2016年英國脫歐公投以來,英國房地產市場一直存在不確定性,儘管英國的平均房價一直保持穩定,目前約為228,000英鎊。英國的房價比歐盟其他任何地方都貴。每平方米平均成本為€23.93。這幾乎是第二高的法國(12.80歐元)的兩倍。倫敦的價格比其他主要城市要貴,目前平均總價為473,822英鎊(獨立式住宅為912,343英鎊,公寓為411,950英鎊)。其他主要城市的平均總成本包括:–曼徹斯特193,415英鎊;愛丁堡292,644英鎊; 卡迪夫250,618英鎊; 和貝爾法斯特159,562英鎊。

永久業權vs租賃業權

首先,英國買樓攻略中其中重要的一樣東西是您需要明白你可以通過兩種不同的方式來擁有財產。您可以購買財產並擁有永久業權,也可以將其作為租賃擁有。以下說明了永久產權和租賃產權之間的區別。

什麼是永久產權財產?

在英格蘭和威爾士,永久業權意味著對土地及其所在房屋的完全所有權。英格蘭和威爾士的大多數房屋均為永久業權。

什麼是租賃財產?

租約意味著您僅在固定時間內擁有該物業。期限通常在與房東(自由持有人)的法律協議中指定。大多數公寓都是通過租賃方式擁有的,通過共享所有權計劃購買的房屋也是如此。

通過租賃財產取得的收入稅

可能影響房地產投資獲利能力的一件事是您可能需要為此支付所得稅,以及任何額外費用,例如印花稅或什至日常維護費用。

個人在4月17至4月17日的4月6至4月5的納稅年度中可獲得免稅的個人免稅額,最高為11,500英鎊。在2018-19納稅年度中,個人免稅額將增至11,850英鎊。

例如,如果您購買了兩處價值75,000英鎊的房產,淨收入為10%:

£15,000收入

£11,850津貼

3,150英鎊,稅率為20%

= 630英鎊的稅

對海外投資者的稅收影響

如果您是歐洲經濟區國家的公民,或者您在該納稅年度中的任何時候都曾在英國政府工作過,您將獲得免稅的個人津貼。

如果您居住在雙重徵稅協議中所包含的國家/地區,您還可以獲得免稅的個人津貼。有關雙重徵稅協定中的國家/地區的更多詳細信息,請參見此處

在英國購房的成本

與在英國購買房屋相關的成本可以大致分為兩個部分:前期成本和持續成本。

在英國購房的前期費用

這些包括:

  • 印花稅–適用於購置超過125,000英鎊的所有房地產,稅率在2-12%之間(對於第二套住房或以購買方式出售的房地產,稅率為3-13%)。您可以使用該計算器估算您將支付的印花稅;
  • 押金–如果您抵押抵押貸款在英國購房,則需要支付押金,其費用通常為物業成本的5-40%;
  • 抵押費用–如果您抵押購買房屋,則需要支付各種費用,包括佈置費,預訂費和評估費。這些可能會增加數千英鎊的成本;
  • 律師費–無論您是否抵押,您都需要聘請律師或運輸商代表您行事。這些費用可能高達1,000英鎊;
  • 土地註冊費–支付給英國政府的目的是為了將財產的法律契約轉讓給新所有者。在此處找到有關費用的更多信息
  • 搬遷費用–這是將財產從舊房屋轉移到新房屋的費用。如果您向一家搬家公司付款,費用將取決於您需要搬走多少車以及要走多遠,但平均費用可能在300-600英鎊之間;

在英國購房的持續成本

這些包括:

  • 抵押還款–您必須在購買房屋後的第二個月開始償還抵押貸款;
  • 維護和修理-如果您購買狀況良好的新建房屋或房屋,則這些費用應相對較低。如果您在英國購買需要大量工作的房屋,則明智的做法是為需要在該物業上投資多少錢制定預算;
  • 保險–建築保險和房屋財產保險都是考慮因素。
  • 定期賬單-你需要支付市政稅的速度取決於你的財產的價值,再加上水電費如煤氣,水,電;
  • 租賃所有者的費用–如果您購買租賃物業,則可能需要支付額外費用,例如地租,每年可能為50-100英鎊

在英國為購房提供融資

英國的抵押

如果您需要購買融資的幫助,非英國國民可以從銀行或抵押經紀人那裡獲得投資貸款。匯豐銀行等國際銀行也提供英語服務。大多數抵押貸方提供各種固定利率和浮動利率抵押貸款。他們要求您增加押金,通常在5-40%之間(對於非居民通常較高)。也有可能用現有資產來擔保在國外的房屋貸款,但可能會涉及稅收。貸款人安排費也因貸款人而異,但可以包括抵押預訂費和安排或完成費。

英國的援助計劃

英國政府已經推出了“購買幫助”網站,以幫助潛在的房主在您在英國購買房屋時採取權利步驟。如果社會住房租戶已經租房至少三年,則有權購買房屋。政府還通過其理財諮詢服務Money Advice Service)提供了一系列易於使用的計算器,可以幫助您確定自己負擔得起的費用以及可能的每月抵押費用。

在英國尋找物業

英國待售房屋最常見的是在房地產經紀人及其網站,在線房地產網站和報紙分類中列出。您還可以在物業拍賣中找到要出售的物業,並在特定區域內進行搜索,在物業外尋找“待售”標誌,並與列出房屋的房地產經紀人聯繫。無論您如何找到該房源,它通常都會提供私人賣家或其房地產經紀人的聯繫方式。

進行互聯網搜索會發現許多在線房地產網站,列出要出售的英國房地產,您還可以搜索了解更多關於在英國購買房屋的信息。

英國的房地產經紀人

房地產經紀人,或簡稱為房地產經紀人,在英國通常是眾所周知的尋找房屋的方法。他們根據自己的需求量身定制搜索,具有廣泛的本地知識,並且通常具有更多種類的清單。他們還可以代表您安排觀看,以及幫助進行價格談判和購買程序。

當您通過房地產經紀人在英國購買房屋時,務必要詢問其服務內容。許多英國房地產經紀人提供律師和抵押安排服務,可以使處理過程更快,更省事,但您也可以貨比三家,以獲得適合您的情況和預算的合適專業知識。房地產經紀人費用通常是向賣方收取的,因此,如果您要購買一般服務,則不必支付這些費用,儘管有些人可能會為其他服務收取費用。預先檢查以了解可能產生的費用。

全國各地有各種各樣的房地產經紀人供您選擇。大多數都是在特定區域和地區運營的本地機構,因此在尋找適合您的房地產經紀人時,您可能需要進行研究。但是,越來越多的在線和國家機構,包括:

Rightmove之類的網站上,您將能夠比較各個代理商的屬性,並按價格,地理位置等進行過濾。您可以同時在英國的多個房地產經紀人處註冊。他們應該是全國房地產經紀人協會的成員。

查看和選擇屬性

您可以直接與賣方或通過房地產經紀人進行查看。這些將是預約的,如果與代理商一起,您通常必須在物業地址或代理商的辦公室與他們會面。為了充分利用視圖,請列出要檢查的事項和要問的問題。您可以多次查看屬性,並且至少要查看兩次是有意義的。最好在一天的不同時間(白天和晚上)去。一些房地產經紀人在線提供遠程觀看,這對於海外或時間表繁忙的人而言非常有用。但是,這些信息不會像親臨現場那樣為您提供有關酒店的深度信息。如果您不能親自參加觀看,請嘗試讓朋友或同事代表您觀看。

在英國購買房屋的過程

在英國購買房屋的過程通常需要2-3個月的時間。如果您是等待購買或出售其他物業的買賣雙方鏈中的一員,則時間可能會更長。

在開始尋房之前,您應該估算自己的財務狀況,以便知道自己可以負擔得起的價格,無論是抵押貸款還是自有資金。一旦您的報價被接受,或者如果您需要快速採取行動以確保理想的住房,這也將防止不必要的延誤。這些是您要在英國購買房屋後要遵循的關鍵階段。

報價

財務到位後,您可以對英國房地產提出要約,可以通過房地產經紀人以口頭或書面形式進行報價,也可以直接與私人賣方進行報價。一旦要約被接受,賣方便起草合同以轉讓合法所有權。在英格蘭,威爾士和北愛爾蘭,要約在交換合同之前沒有法律約束力。但是,在蘇格蘭,購買房產的標準流程有所不同,蘇格蘭的出價是通過律師傳達的。請訪問蘇格蘭政府的網站 ,以獲取有關在蘇格蘭購買房地產的更多詳細信息。

您可以在出價時低於或高於要價。考慮到該物業已投放市場多久了。考慮與房地產經紀人或另一位房地產顧問交談。英國的房地產確實經常以低於要價的價格出售,但是如果您的出價很低,您就有被其他買家擊敗的風險。

聘請律師

您需要一名律師來進行銷售周圍的法律工作。註冊律師和法律顧問可以通過律師協會找到。律師費可能會有所不同,許多收費都是按小時收費。通常情況下,涉及物業銷售的工作費用在500-1,500英鎊之間,另加增值稅。在整個購房過程中,律師代表您。他們會與當地政府核實,看看是否有任何計劃問題可能會影響酒店的價值。

進行調查

您的抵押貸款人安排對該物業進行估價調查。但是,您可能需要進行一項財產調查,其中要考慮到潛在的維護和維修成本。您需要支付調查費用,但是如果他們確定了可以降低您的初始報價的問題,則從長遠來看可以節省金錢。有不同的調查類型,包括:

  • 皇家特許測量師學會(RICS)狀況報告–這是通常用於新建房屋的基本“交通燈”調查。它不包括建議或評估。費用是250英鎊;
  • RICS購房者報告–這是一份更詳細的調查,其中包括估值。一般費用約為400英鎊以上;
  • 建築或結構測量–建議用於較舊的房屋或需要維修的房屋。一般費用為£600 +

您可以通過RICS搜索工具比較您所在地區測量師的報價。

完成報價和抵押

如果委託調查並發現問題,請根據新信息重新協商價格。如果您正在申請抵押貸款,那麼如果調查以較低的價格對房地產進行評估,則可能還需要重新協商,因為抵押貸款提供者可能會減少他們願意貸款的數量。完成報價並被接受後,您需要支付定金並完成抵押。

注意:這是您在交換合同之前必須退出銷售的最後機會。您的抵押貸款人將給您7天時間接受抵押貸款報價。您可以在簽署抵押貸款後取消,但您會損失抵押貸款費用的前期費用。

交換合同

如果沒有問題,您將從賣方律師處收到合同以簽署並完成銷售。與您的律師核對合同細節,並在必要時要求修改。對合同滿意後,就可以簽署合同。這意味著您致力於銷售。合同應包括所有關鍵細節,例如價格和完成日期以及任何銷售條件。

完成銷售和最終安排

合同簽訂後,出售的錢將從您的律師帳戶和抵押貸款提供者的帳戶轉移到賣方的律師帳戶。至此,您將獲得新房的鑰匙。您現在將必須支付所有未償還的抵押費和律師費。您的律師應在土地註冊處註冊出售並支付任何應繳的印花稅(這些費用通常會添加到您的法律費用中)。

搬入您的英國房產

獲得保險

英國買樓攻略不能少的當然是保險。如果您抵押或購買物業,則需要購買建築物保險,以防止火災和洪水等引起的財產損失。您也可以購買家庭物品保險以保護您的家具和財產。許多保險公司提供綜合房屋保險,涵蓋建築物及其所有內容。

公用事業和電信

搬入後,您可以整理連接的公用設施,例如電,水和煤氣。如果它們已經連接,則可以將其轉移為您的名字。由於英國有許多比較網站,因此選擇新能源或互聯網提供商非常簡單。諸如UswitchMoneySuperMarket之類的網站使您可以輕鬆比較提供商,從而確保為您和您的家人獲得最優惠的價格。

但是,英國許多人仍然選擇與以前的家住在一起的天然氣和電力供應商。他們只是簡單地更改帳戶地址。電視,互聯網和固定電話的情況與此相同,因為許多提供商都提供包括這三者在內的套餐,因此人們通常更容易保留他們現有的套餐。詳情請閱讀我們的指南,在英國設立公用事業和設置電視,電話和互聯網在英國。

議會稅

所有英國居民,無論是擁有或租用的房屋,都需要繳納市政稅。搬入後通知您的地方當局;他們將向您發送該年度的市政稅法案。費用與您的財產價值有關,那些自己居住的人可享受25%的折扣。

購買土地在英國建造新物業

如果您不願意在英國購買已經存在的房屋,那麼另一種選擇是建造自己的房屋。英國每年約有13,000人這樣做。您需要購買具有規劃許可的地塊。這些可以通過一些房地產經紀人和地方議會在線找到。成本各不相同,但作為一個粗略的指導,地塊成本可佔已建成房屋總價值的30-50%,而建築成本約為總價值的30-40%。大部分可用地塊都在棕地(先前開發的)土地上。您可以在PlotBrowserPlotfinder等網站上搜索可用的地塊。

在英國購買新房

英國政府承諾到2020年代中期每年建造30萬套新房屋。他們還為40歲以下的年輕人提供幫助購買的獎勵。在英國購買新建成的房屋可能會很有吸引力。物業中的所有物品都是全新的,並且具有十年結構缺陷保修。另外,如果您購買計劃外的產品,則可以選擇一些設計方面。

但是,存在一些缺陷,例如可能會延遲建築工程的完成,並且與一些貸方一起為新建建築抵押可能會更加困難。您還需要注意缺陷,如果在銷售點通知銷售團隊,則可以解決這些缺陷。購買新建築並獲得抵押的過程與已經建造的財產大致相同。大多數新建築是租賃的,而不是永久產權的,這意味著您擁有建築物,但不擁有建築物,因此可能需要支付年度地租費。如果您以租賃方式購買新建築,請檢查它是否沒有地面租金加倍條款

在英國出售物業

您可以隨時出售在英國擁有的房屋。但是,如果您有抵押貸款並且擁有負資產(即房屋價值低於其未償還抵押貸款),則您必須自己承擔這些損失。您可以私下出售房屋,也可以通過房地產經紀人(高街或在線經紀人)出售房屋,但是如果您使用房地產,則必須支付房地產經紀人的費用以及在整個銷售過程中代表您行事的律師的費用。

其它英國買樓攻略有用的資源

屠文使者

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Back to top