英國買樓收租 (Buy-to-Let) 慳稅方法

基於有不少香港人移民英國並在英國投資物業,即買樓收租,筆者為大家分享在英國買樓合法慳稅方法 – 即成立公司買樓。簡單來說,通過公司購買房產會給您:

  1. 全額減免抵押貸款利息(並獲得更低的稅率!)
  2. 有限的個人責任
  3. 當您想銷售時,更靈活 

在英國買樓,您可以通過兩種主要方式購買和擁有購買出租投資物業。您可以以個人名義購買或使用購買出租公司來持有您的投資房產。

許多投資者選擇在公司結構下持有房產的一個關鍵原因是稅收效率。在本文中,我們將重點闡明公司結構在整個購買出租投資生命週期中提供的整體效率。

(一)購買時的好處:

印花稅土地稅(SDLT)在有限公司名稱和個人名稱中相同:

有一個普遍的誤解是,在有限公司購買投資物業時,進入成本較高,例如印花稅土地稅的稅率較高。不是這種情況。對於已經在其他地方(無論是在英國還是在全球)擁有一處房產的個人,以您自己的個人名義或在公司購買時的入場費用是相同的。

降低您未來購房的成本:

如果您在公司結構下購買您的第一個購買出租投資物業,您仍然有資格獲得首次購房的首次購房者減免,並且可能無需支付 SDLT 給定的減免計劃。 

首次購房者救濟的主要條件之一是個人以前從未擁有過住宅物業。因此,如果您以自己的名義投資買房出租,您將沒有資格獲得首次購房者減免。

(2) 擁有期間的好處

在所有權和銷售階段,公司結構也有很大的好處。

從您的稅單中扣除您的抵押貸款利息:

這裡要考慮的第一個效率是,當您在有限公司擁有財產時,您可以在計算稅款之前從利潤中扣除全部抵押貸款利息成本,從而減少您的稅單。當您以個人名義擁有房產時,您不能再這樣做了,現在這已被基本利率抵免所取代。

讓我們看一個基本的例子。假設我們每月有 3,000 英鎊的租金收入,每月 650 英鎊的抵押貸款利息成本和每月 350 英鎊的其他財產相關費用。

當使用有限公司來持有您的財產時,您可以扣除所有這些費用,在這種情況下,這將產生總計 2000 英鎊的利潤。這意味著您只需對扣除抵押貸款利息成本後的剩餘利潤納稅。 

繳納公司稅而不是所得稅:

如果您以個人名義擁有購買出租物業,您將需要為租金收入繳稅,這可能會減少購買出租物業投資的利潤,特別是對高稅率納稅人而言,並降低效率投資

在為您購買出租房產而建立公司結構時,您需要繳納公司稅而不是所得稅。

您的公司利潤應繳納公司稅,重要的是目前為 19%(就最近的預算而言,對於 2023 年 4 月後利潤低於 5 萬英鎊的公司,公司稅將保持在 19%)。這與 20% 至 45% 的所得稅率相比。

(3) 高效提取現金:

既然我們已經將公司剩餘的利潤最大化,我們必須考慮如何隨著時間的推移從公司中提取這筆現金。 

使用有限公司進行購買出租投資的一個重要好處是,我們可以有效地提取現金,以最大限度地提高我們從每個購買出租物業中獲得的收益。

隨著時間的推移,當您收到租金收入或出售該房產時,現金會累積在您的公司賬戶中。您可以選擇將其再投資於其他房產,或將現金留在您的賬戶中。 

但是,在某個階段,您可能希望從公司賬戶中提取現金。在這一點上,許多投資者可能會犯下代價高昂的錯誤 

例如,許多投資者認為向自己支付公司的薪水是最好的方式,但事實並非如此。 

與其向自己支付公司的薪水,不如通過三種有效的方式來提取現金:

  1. 股息支付
  2. 董事/業主償還貸款,或
  3. 養老金繳款。

股息支付:

股息本質上是從公司利潤中支付給公司股東的款項。股東是持有貴公司股份的個人,可以是您的家庭成員或合資夥伴。 

股息支付是通過指示您的公司將利潤從公司賬戶轉移到您的個人賬戶來支付的,只要公司在您的銀行賬戶中建立了一個累積利潤池(從技術上講稱為可分配儲備)。 

股息支付是從您的公司提取利潤的有效方式的原因是,如果您是英國居民,您將獲得每年前 2000 英鎊的免稅股息津貼,無論您的收入有多少。 

對於海外投資者而言,股息支付也很有效,因為英國公司支付的股息無需繳納任何英國預扣稅。

儘管這個概念很簡單,但支付股息的機制可能很複雜。為了進行轉讓,您必須召開董事會,審查賬目中的頭寸以確認有足夠的利潤儲備,然後宣布支付股息。如果將來審查這些付款,重要的是要做到這一點。 

董事/業主貸款償還:

如果您不想通過股息來提取利潤,您可以通過董事(或)所有者貸款償還來提取它們。

董事貸款是公司與投資者之間的法律協議,其中規定:

“我,投資者,將購買這處房產所需的錢借給我的公司。因此,我的公司欠我投資者這筆錢。”

通常在以買為賣的情況下,個人是公司的投資者,但他或她同時控制著公司。 

由您控制的公司將隨著時間的推移向作為投資者的您償還貸款。當法律文件結構正確時,可以隨時要求債務持有人付款。償還債務不是收入,因此無需繳納所得稅。 

養老金繳款:

從您的公司中提取購買出租利潤的最有效但最不常見的方法之一是通過養老金支付。

作為您公司的董事,您可以從公司向您的退休金池供款。養老金支付可以被視為一項費用,因此可以從您的總收入中扣除。這減少了計算公司稅的利潤。

但是,在採用此策略時,請記住,通常您要到 55 歲才能獲得養老金。但這完全取決於計劃。

(4) 特賣優惠好處

在整個投資過程中的某個時刻,您或您的孩子可能希望出售您的一處或多處投資房產。如果您在有限公司中擁有它們,那麼您在出售時會獲得關鍵優勢。

在有限公司擁有 BTL 財產增加了您出售財產的方式,例如,您的公司可以出售財產,或者您可以通過出售公司股份來出售公司。

當您通過出售公司股票來出售您的購買出租物業時,您可以顯著增加您的投資回報,原因有兩個。

沒有 SDLT 的價格優勢:

通過出售公司股份出售您的財產時,買方支付印花稅而不是支付 SDLT(印花稅土地稅)。與 SDLT 相比,印花稅的徵收率為 0.5%,根據房屋的價格,稅率可能高達房地產價格的 15%。

這意味著賣方具有價格優勢。

讓我們舉一個例子,買家支付 20,000 英鎊的印花稅土地稅直接購買房產。在她購買公司股票的情況下,她不再需要支付這 20,000 英鎊,而是支付 500 英鎊的印花稅。因此,賣方具有相當大的價格優勢,可以多收取 15,000 英鎊的要價。 

從買家的角度來看,她仍然很樂意以這個價格購買,因為她 (i) 購買了她想購買的房產 (ii) 現在獲得了整體房產購買的折扣。

降低資本利得稅:

第二個原因是,通過股份出售的方式出售房產可以增加您的整體回報,因為與直接出售房產相比,它吸引了更低的稅率。 

出售公司的股票通常會吸引 10-20% 的資本利得稅,而直接出售您的財產可以吸引 18-28% 的任何地方。 

但是,如果您是非英國居民,請務必檢查您當地的資本利得稅系統是如何運作的。您的稅收範圍可能與英國居民的稅收範圍不同。 

(5)傳承優勢好處

對於那些不想出售的投資者,使用有限公司購買並持有您的買入出租投資可以讓您輕鬆地將您的投資傳遞給您的孩子。 

將財產作為遺產的一部分傳給親人通常是一個相當繁瑣的過程,有時會被視為一項挑戰,尤其是對於英國的個人而言。

在有限公司擁有財產時,您可以簡單地將公司的股份贈予您的孩子。

這也是將您的財產傳遞給您的孩子的一種有價值的方式,因為這意味著您作為公司的一名董事,可以繼續控制公司、財產和所有相關元素。

在考慮這一優勢時,您還應該考慮您的資本利得稅狀況。如果在您向孩子贈送禮物時,股票/財產的價值已超過原來的價格,則在扣除所有相關資本成本後,可能會就所獲得的收益徵收資本收益。 

屠文使者

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